京都市地域優良賃貸住宅制度実施要綱

京都市地域優良賃貸住宅制度実施要綱

（趣旨）

第1条　この要綱は、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（以下「特優賃法」という。）、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令（以下「特優賃令」という。）、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則（以下「特優賃省令」という。）、高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者向け優良賃貸住宅の供給の促進に係る部分に限る。以下「高齢者法」という。）、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則（以下「高優賃省令」という。）その他別に定めのあるもののほか、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（以下「住宅セーフティネット法」という。）に規定する住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する基本的な方針に掲げる地域優良賃貸住宅の供給に関し、必要な事項を定めるものとする。

（用語）

第2条　この要綱において使用する用語は、特優賃法、高齢者法、住宅セーフティネット法及び地域優良賃貸住宅制度要綱（平成19年3月28日付け国住備第160号、以下「国要綱」という。）において使用する用語の例による。

（供給計画の認定）

第3条　地域優良賃貸住宅の整備及び管理をしようとする者は、あらかじめ特優賃法第2条第1項又は高齢者法第30条第1項の規定による当該賃貸住宅の整備及び管理に関する計画（以下「供給計画」という。）を作成し、市長に認定を申請し、その認定を受けなければならない。

2　供給計画には、次の各号に掲げる事項を記載しなければならない。

　(1)　賃貸住宅の位置

　(2)　賃貸住宅の戸数

　(3)　賃貸住宅の規模、構造及び設備(加齢に伴って生ずる高齢者の身体の機能の低下の状況に対応した構造及び設備(以下「加齢対応構造等」という。)の内容を含む。)

　(4)　賃貸住宅の整備に関する資金計画

　(5)　賃貸住宅の管理の期間

　(6)　賃貸住宅の入居者の資格並びに入居者の募集及び選定の方法に関する事項

　(7)　賃貸住宅の入居者の家賃その他賃貸の条件に関する事項

　(8)　賃貸住宅の管理を委託し、又は転貸の事業を行う者（以下「転貸事業者」という。)に賃貸住宅を賃貸する場合にあっては、当該委託を受けた者又は転貸事業者の氏名又は名称及び住所

　(9)　前3号に掲げるもののほか、賃貸住宅の管理の方法

　(10)　賃貸住宅の整備の実施時期

　(11)　基本方針に従って賃貸住宅の整備及び管理を行う旨

3　供給計画を申請する者が、自ら又は高齢者居宅生活支援事業の用に供する施設（以下「高齢者居宅生活支援施設」という。）の整備（既存の住宅その他の建物の改良（用途の変更を伴うものを含む。）によるものを含む。以下同じ。）及び管理を行おうとする者（当該高齢者居宅生活支援施設を賃借して高齢者居宅生活支援事業を行おうとする者を含む。次項において同じ。）と共同して当該賃貸住宅の整備と高齢者居宅生活支援施設の整備とを一体として行おうとするときは、供給計画に高齢者法第30条第3項の各号に掲げる事項を記載できる。

4　前項の規定により高齢者法第30条第3項の各号に掲げる事項を記載した供給計画の第1項の規定による認定の申請については、同項の賃貸住宅の整備及び管理を行おうとする者が高齢者居宅生活支援施設の整備及び管理を行おうとする者と共同して当該賃貸住宅の整備と高齢者居宅生活支援施設の整備とを一体として行おうとする場合には、これらの者が共同して行わなければならない。

5　供給計画には、次の各号に掲げる図書を添付しなければならない。ただし、第3項に係る事項を記載したときは、高齢者居宅生活支援施設に係る図書も添付しなければならない。

　(1)　賃貸住宅の位置を表示した付近見取図

　(2)　縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線及び敷地内における賃貸住宅の位置を表示した配置図

　(3)　縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した各階平面図

　(4)　認定を申請しようとする者が当該認定に係る賃貸住宅の敷地となるべき土地の区域内の土地又はその土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者であることを証する書類

　(5)　近傍同種の住宅の家賃の額を記載した書類

　(6)　認定を申請しようとする者が法人である場合においては、登記簿謄本、定款並びに直前3年の各事業年度の貸借対照表及び損益計算書

　(7)　認定を申請しようとする者が個人である場合においては、住民票の抄本又はこれに代わる書面及び資産に関する調書

　(8)　当該立地における需要見込みを記載した書類

　(9)　既存建築物の改良による供給計画においては、既存建築物に係る以下に掲げる図書

ア　用途及び利用状況を記載した書類

イ　縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した各階平面図

ウ　認定を申請しようとする者が当該建築物の所有権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者であることを証する書類

エ　当該建築物の建築及び改良等に係る補助金等の受取等の状況を記載した書類

　(10)　第3項に係る事項を記載したときは、高齢者居宅生活支援施設に係る以下に掲げる図書

　　ア　高齢者居宅生活支援施設の位置を表示した付近見取図

　　イ　縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線及び敷地内における高齢者居宅生活支援施設の位置を表示した配置図

　　ウ　縮尺、方位、間取り、高齢者居宅生活支援施設の用途及び設備の概要を表示した各階平面図

6　市長は、供給計画の申請があった場合において、京都市地域優良賃貸住宅事業選定委員会（以下「委員会」という。）に対し、事業の選定並びに当該供給計画が整備及び管理を確実に遂行するために適切なものであるかどうかについて審議を行うよう求めることができる。

7　委員会の設置及び運営に関し必要な事項は、別に定める。

（供給計画の認定及び認定計画の変更の認定）

第4条　市長は、供給計画の認定の申請があった場合において、内容を審査し、その内容が特優賃法又は高齢者法、この要綱及び京都市地域優良賃貸住宅整備基準に適合すると認めるときは、当該供給計画の認定をするものとする。

2　前項の規定は、特優賃法第2条第1項又は高齢者法第33条第1項の規定による認定計画（以下「認定計画」という。）の変更の認定の申請があった場合について準用する。

3　第1項（前項において準用する場合を含む。）の規定による供給計画の認定を受けた者（以下「認定事業者」という。）は、特優賃省令第17条又は高優賃省令第27条に規定する軽微な変更をしようとするときは、当該変更の内容を市長に届け出なければならない。

（供給計画の取消しの通知）

第5条　市長は、特優賃法第11条第1項又は高齢者法第40条第1項の規定により供給計画の認定を取り消したときは、速やかに、その旨を認定事業者に通知するものとする。

（整備に要する費用の補助）

第6条　市長は、特優賃法第12条第1項又は高齢者法第41条第1項の規定に基づき、予算の範囲内において、認定事業者に対し、地域優良賃貸住宅の整備に要する費用の一部を補助できるものとする。

2　認定事業者は、前項の補助を受けようとするときは、市長に申請しなければならない。

3　第1項の補助に関し必要な事項は、別に定める。

（家賃の減額に要する費用の補助）

第7条　市長は、特優賃法第15条第1項又は高齢者法第43条第1項の規定に基づき、予算の範囲内において、認定事業者に対し、地域優良賃貸住宅の家賃の減額に要する費用の一部を補助できるものとする。

2　認定事業者は、前項の補助を受けようとするときは、市長に申請しなければならない。

3　第1項の補助に関し必要な事項は、別に定める。

（利子補給）

第8条　市長は、認定事業者の地域優良賃貸住宅の整備に係る負担を軽減するため、予算の範囲内において、認定事業者に対し、独立行政法人住宅金融支援機構の融資に係る利子の一部を補給することができる。

2　認定事業者は、前項の利子補給を受けようとするときは、市長に申請しなければならない。

3　第1項の補助に関し必要な事項は、別に定める。

（地域優良賃貸住宅の位置）

第9条　地域優良賃貸住宅は、地下鉄沿線の地域その他の交通の利便性が高く、需要が見込まれる地域に供給しなければならない。

（住宅確保要配慮者への配慮）

第10条　地域優良賃貸住宅の構造、設備等は住宅確保要配慮者の安全及び利便に配慮したものでなければならない。

（管理）

第11条　地域優良賃貸住宅の管理を行うことができる者は、次の各号に掲げる者とする。

　(1)　京都市住宅供給公社（以下「公社」という。）

　(2)　賃貸住宅の管理を行うために必要な資力及び信用並びにこれを的確に行うために必要な経験及び能力を有する者

2　認定事業者は、前項各号に掲げる者に対し、地域優良賃貸住宅の管理を委託し、又は当該賃貸住宅を賃貸しなければならない。ただし、認定事業者が前項各号に該当するものであり、かつ、当該賃貸住宅の管理を自ら行う場合には、この限りではない。

3　第1項第2号に掲げる者が地域優良賃貸住宅の管理を行う場合には、その者は、入居者の資格審査を公社に委託して行わなければならない。

4　認定事業者は、第1項第2号に掲げる者と地域優良賃貸住宅の管理に係る契約を締結しようとするときは、当該契約の内容についてあらかじめ市長の承認を受けなければならない。

（管理の期間）

第12条　一の供給計画の認定の申請又は変更の認定の申請に係る地域優良賃貸住宅の管理の期間は、当該申請又は当該変更の認定の申請に係る管理を開始してから20年以下とする。

（住宅性能表示）

第13条　地域優良賃貸住宅は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する指定住宅性能評価機関が行う設計に係る同項に規定する住宅性能評価を受け、かつ、同法第6条第1項に規定する設計住宅性能評価書に表示された性能を有するものでなければならない。

（整備工事に係る報告等）

第14条　地域優良賃貸住宅の整備をしようとする者は、市長に対し、次の各号に定めるところにより、整備工事に係る図書を提出しなければならない。

　(1)　整備工事に係る契約を締結したとき　契約書の写し及び設計住宅性能評価書の写し

　(2)　整備工事に着手したとき　整備工事の着手時期を証する書類

　(3)　整備工事が完了したとき　整備工事の完了時期を証する書類

　(4)　その他市長が必要と認める書類

（家賃）

第15条　地域優良賃貸住宅の1箇月当たりの家賃の額は、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しない額とし、特優賃法第13条又は高齢者法第42条に規定する国土交通省令で定める額を超えてはならない。

（敷金）

第16条　敷金は、家賃の3箇月分を上限とする。

2　敷金には、利子を付さない。

（賃貸計画の承認等）

第17条　地域優良賃貸住宅を第22条に規定する者に賃貸する者（以下「一般賃貸人」という。）は、次の各号の一に該当するときは、賃貸に関する計画（以下「賃貸計画」という。）を作成し、市長の承認を受けなければならない。この場合において、市長は、必要と認める書類の提出を求めることがある。

　(1)　地域優良賃貸住宅の入居者を募集しようとするとき。

　(2)　経済状況の変動等により家賃が第15条の規定に適合しなくなったとき。

2　市長は、前項の規定による承認の申請があった場合において、当該申請の内容を審査し、その内容が特優賃法、高齢者法、国要綱及びこの要綱に適合していると認めるときは、当該賃貸計画を承認し、その旨を一般賃貸人に通知する。

（入居者の募集方法）

第18条　入居者の募集は、市民しんぶんへの掲載その他の適当な方法により広告したうえで、行わなければならない。

（入居補欠者）

第19条　一般賃貸人は、地域優良賃貸住宅の入居者を選定する場合においては、順位を定めて、必要と認める数の補欠者を決定することができる。

2　一般賃貸人は、地域優良賃貸住宅への入居の承認を受けた者が当該地域優良賃貸住宅に入居しないとき、又は補欠登録期間中に地域優良賃貸住宅に空き家が生じたときは、前項に規定する補欠者のうちから、その順位に従い、入居者を選定することができる。

（空き家入居待機者の登録）

第20条　一般賃貸人は、地域優良賃貸住宅の空き家が生じる前にあらかじめ空き家入居希望者を募集し、順位を定めて、必要と認める数の待機者を登録することができる。

2　前項に規定する待機者の順位を定める方法は、先着順により順位を定めてはならず、抽選その他公正な方法によらなければならない。

3　一般賃貸人は、地域優良賃貸住宅に空き家が生じたときは、第1項に規定する待機者のうちから、その順位に従い、入居者を選定することができる。

（入居者の先着受付）

第21条　一般賃貸人は、第19条第1項に規定する補欠者若しくは前条第1項に規定する待機者がない場合又はこれらの者のうち入居を希望する者がない場合において、入居の申込みの期間を定めて入居者を募集したにもかかわらず入居者がないときは、先着順で入居の受付をすることができる。

2　一般賃貸人は、前項の規定により入居の受付をするときは、適当な場所における掲示等の方法により広告に努めなければならない。

（入居者の資格）

第22条　地域優良賃貸住宅（高齢者型）の入居者の資格は、別表1の定めるところによる。ただし、平成19年3月31日以前に旧京都市高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要綱に基づき供給計画の認定を受けた住宅の入居者の資格は、別表2の定めるところによる。

2　平成19年3月31日以前に旧京都市特定優良賃貸住宅供給促進制度実施要綱に基づき供給計画の認定を受けた住宅の入居者の資格は、別表3の定めるところによる。

　（公募の例外）

第23条　国要綱第6及び国要綱第11に規定する、公募によらず地域優良賃貸住宅に入居させることができる者は、次の各号のいずれかに該当する者とする。

　(1)　公営住宅法第2条第15号に規定する公営住宅建替事業の施行に伴い住宅を失う者

　(2)　都市計画法第59条の規定に基づく都市計画事業、土地区画整理法第3条第3項若しくは第4項の規定に基づく土地区画整理事業、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法に基づく住宅街区整備事業又は都市再開発法に基づく市街地再開発事業の施行に伴い住宅を失う者

　(3)　土地収用法第20条（同法第138条第1項において準用する場合を含む。）の規定による事業の認定を受けている事業又は公共用地の取得に関する特別措置法第2条に規定する特定公共事業の施行に伴い住宅を失う者

　(4)　建築物の耐震改修の促進に関する法律第10条に規定する認定建築物である住宅の耐震改修の実施に伴い、仮住居を必要とする者

　(5)　災害等特別な事情があり、入居させることが適当と認められる世帯で、地域住宅計画に定める者

（入居者の選定の特例）

第24条　国要綱第8に規定する、地域優良賃貸住宅（一般型）入居者の選定の特例に係る市長が定める基準は、次のとおりとする。

　(1)　18歳未満の者を3人以上同居させようとする者

　(2)　配偶者（婚姻の届出をしていないが、事実上婚姻関係と同様の事情にある者及び婚姻の予約者を含む。）のない女子で現に18歳未満の者を扶養している者

　(3)　60歳以上の者又は同居させようとする親族に60歳以上の者がある者

　(4)　公営住宅法施行令第6条第4項第1号に規定する者（以下「障害者」という。）又は同居させようとする親族に障害者がある者

　(5)　京都市市営住宅条例に規定する市営住宅の入居者で、公営住宅法第28条第1項に規定する収入超過者である者

　(6)　その他市長が特別の理由があると認める者

2　国要綱第11に規定する、地域優良賃貸住宅（高齢者型）入居者の選定の特例に係る市長が定める基準は、次のとおりとする。

　(1)　入居者又は同居者が障害者であること。

　(2)　入居者が本市の区域内に住所を有すること。

（目的外使用）

第25条　一般賃貸人は、国要綱第18第1項の規定により地域優良賃貸住宅（一般型）の全部又は一部について、市長の承認を受けて第21条第1項に規定する資格を有する者以外の者で地域住宅計画に規定する配慮入居者に賃貸しようとするときは、あらかじめ市長に申請しなければならない。

2　一般賃貸人は、国要綱第18第2項の規定により地域優良賃貸住宅（高齢者型）の全部又は一部について、市長の承認を受けて第21条第2項に規定する資格を有する者以外の者で地域住宅計画に規定する配慮入居者に賃貸しようとするときは、あらかじめ市長に申請しなければならない。

3　市長は、前項の申請があった場合において、当該申請の内容を審査し、適当と認めるときは、国要綱第18第1項及び第2項の規定による承認をし、その旨を申請者に通知する。

（管理義務）

第26条　地域優良賃貸住宅の管理を行う者（以下「管理者」という。）は、地域優良賃貸住宅の管理を適正かつ合理的に行わなければならない。

（事業の中止又は廃止）

第27条　認定事業者は、特優賃法第4条又は高齢者法第32条の規定による通知を受けた後、事業を中止し、又は廃止しようとするときは、速やかに、管理者及び市長と協議しなければならない。

（管理状況の報告）

第28条　管理者は、毎年3月31日現在における地域優良賃貸住宅の管理状況を、その年の4月30日までに、市長に報告しなければならない。

（地位の承継）

第29条　特優賃法第9条又は高齢者法第38条の規定による承認を受けようとする者は、市長に当該承認の申請をしなければならない。

2　特優賃法第9条又は法第38条の規定による計画の認定に基づく地位を承継することができる者は、次の各号のいずれかに該当する者とする。

　(1)　認定事業者の一般承継人で、認定計画に従って地域優良賃貸住宅を供給する意思及び能力を有する者

　(2)　破産等のやむを得ない事情により認定事業者から地域優良賃貸住宅の敷地の所有権その他当該地域優良賃貸住宅の整備及び管理に必要な権限を取得した者で、認定計画に従って当該地域優良賃貸住宅を供給する意思及び能力を有する者

3　市長は、第1項の申請があった場合において、当該申請の内容を審査し、適当と認めるときは、特優賃法第9条又は高齢者法第38条の規定による承認をし、その旨を申請者に通知する。

（書類の様式）

第30条　特優賃法、高齢者法、国要綱及びこの要綱に関する書類の様式は、別表4に定めるところによる。

（補則）

第31条　この要綱の実施に関し必要な事項は、都市計画局住宅政策担当局長が定める。

　　　附　則

（施行期日）

1　この要綱は、平成20年4月1日から施行する。

（関係要綱等の廃止）

2　次に掲げる要綱、要領、取扱要領及び基準は、廃止する。

　(1)　京都市特定優良賃貸住宅供給促進制度実施要綱

　(2)　京都市特定優良賃貸住宅供給促進制度取扱要領

　(3)　京都市特定優良賃貸住宅事業選定委員会設置要綱

　(4)　京都市特定優良賃貸住宅建設基準

　(5)　京都市特定優良賃貸住宅補助金等交付要領

　(6)　京都市高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要綱

　(7)　京都市高齢者向け優良賃貸住宅事業選定委員会設置要綱

　(8)　京都市高齢者向け優良賃貸住宅整備基準

　(9)　京都市高齢者向け優良賃貸住宅補助金等交付要綱

（経過措置）

3　旧京都市特定優良賃貸住宅供給促進制度実施要綱（以下「旧特優賃要綱」という。」）及び旧京都市高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要綱（以下「旧高優賃要綱」という。）廃止以前に旧特優賃要綱及び旧高優賃要綱に基づき認定を受けていた供給計画については、本要綱により認定を受けた供給計画とみなす。

　　　附　則　（平成21年4月1日決定）

（施行期日）

1　この要綱は、平成21年4月1日から施行する。

（経過措置）

2　平成21年3月31日以前に特優賃法第2条第1項の規定による供給計画の認定を受けた住宅における入居収入基準は、平成21年4月1日に施行される特優賃省令の一部改正前の特優賃省令（以下「旧特優賃省令」という。）の規定を適用する。ただし、平成21年4月1日以後に供給計画を変更した住宅を除く。

　　　附　則　（平成22年3月31日決定）

　この要綱は、平成22年4月1日から施行する。

　　　附　則　（令和3年6月28日決定）

1　この要綱は、令和3年7月1日から施行する。

（経過措置）

2　平成16年12月1日以前に特優賃法第2条第1項の規定に基づき供給計画の認定を受けた住宅及び平成23年5月1日以前に高齢者法第30条第1項の規定に基づき供給計画の認定を受けた住宅については、本要綱に基づく住宅とみなす。

　　　附　則　（令和4年4月1日決定）

　　この要綱は、令和4年4月1日から施行する。

　　　附　則　（令和4年12月28日決定）

　　この要綱は、令和5年4月1日から施行する。