山ノ内浄水場跡地（北側用地）活用の事業者公募に係る質問に対する回答（平成26年7月11日締切分）

　平成26年7月7日から7月11日までに受け付けた質問に対する回答を掲載します。

下記Q10で質問のあった，西側隣接地の地盤調査資料を参考資料として掲載します。

特高受電設備は，無償譲渡する既存施設に含みますので，利用することは可能です。

特高受電設備は昭和57年製，特高変圧器（5000kVA×2，22kV→3.3kV）は平成7年製です。特高受電設備は，設置後30年以上経過し，平成25年5月以降使用していないため，利用再開にあたっては，十分に整備を行うことが必要になります。

また，特高受電契約は平成25年4月に解除しており，関西電力による計量器や特高ケーブル等の撤去作業が完了しています。このため，特高受電設備を利用するには，関西電力に対して受電再開に必要な工事を依頼する必要があります。

募集要項別紙4「西側隣接地での工事概要」の中に，西側用地にて進入路の整備とありますが，道路として整備されるとの理解でよいのか。

公道・私有道の種別，敷地境界もしくは道路境界の種別，一般の方々の往来の有無等を御教示いただきたい。

御質問の西側隣接地にある山ノ内ポンプ場への進入路は，上下水道局の用地内に山ノ内ポンプ場の維持管理用道路として整備するものです。

このため，当該進入路と御池通との境界には，一般の方々の出入りができないように，ゲートを設ける予定です。

以下のとおりです。

　　青い部分：募集要項別紙4「西側隣接地での工事概要」の「2　山ノ内　ポンプ場場内整備工事（仮称）（実施予定）」の敷地境界沿いの施工範囲を示しております。

下図のとおり，募集要項別紙4「西側隣接地での工事概要」の「図3B－B断面」に参考数値を追記しました。

西側用地において，（将来的な）整備状況が不明です。

西側用地には，現在稼働中の山ノ内ポンプ場のほか，ポンプ場南側に西部営業所（仮称）が入る庁舎の建設を予定しております。

また，境界部分の整備予定については，募集要項別紙4「西側隣接地での工事概要」の図-1赤い部分に，境界フェンスを設置し，また，同図青い部分は，北側用地を活用する事業者と協議のうえで，整備内容を決める予定です。

外観の写真を開示します。

なお，山ノ内ポンプ場は平成24年1月に完成し，現在稼働中です。

当該敷地に隣接し，地番4－11，4－12という区画が見受けられる。この区画の利用用途・形態について御教示いただきたい。

4－11については，Q5を御覧ください。

また，4－12については，募集要項P2「2本物件の概要（7）工事実施に当たっての主な留意事項」記載のとおり，公共下水道が敷設されています。

そのため，現時点では，本事業に伴う整備工事等の予定はありません。

境界部分については，北側用地を活用する事業者と協議のうえ，必要な整備を行う予定です。

御質問の行為の可否については，施設整備における法手続及び道路法の基準に基づき判断します。

なお，道路の現状変更については，道路法第24条の手続きが必要となりますので，ホームページ掲載の「施設整備に必要な法手続の例」を御参照いただき，具体的な計画をもって担当部署に御相談ください。

北側用地内について，水道，下水道，電気及びガスは，整備はされておりません。

詳しくは，「想定問答集Q10」を御覧ください。

既存地下構造物下部の地質データがあれば，御提供いただきたい。

北側用地の地盤調査資料はありません。

西側隣接地の地盤調査資料については，参考資料として掲載します。

山ノ内浄水場跡地のうち御池通から南側の用地において，土壌汚染調査を行ったのかどうか教えて頂きたい。

埋蔵文化財調査は当該地において実施していないとのことですが，教育委員会が把握する市全体の概略の埋蔵文化財の調査資料の中で当該地の状況がわかる資料は存在しないのか。

当該地は周知の埋蔵文化財包蔵地である「平安京跡」に該当しており，平安京の西端を限る西京極大路の存在が推定されています。

御池通から南側の跡地においては，試掘調査の結果，埋蔵文化財は見つかっておりませんが，浄水場東側の葛野大路通の整備に伴う発掘調査において，平安京の道路側溝や，古墳時代の河川跡が見つかっています。

また，調査対象範囲については，建物計画範囲が対象です。

ただし，既存の浄水場施設に地下施設が広範囲に存在するため，計画建物が既存地下施設と重複する範囲については，既に遺跡が破壊されていると判断し，調査対象範囲から除外いたします。

建築物の高さについては，京都市山ノ内浄水場跡地活用方針（平成22年12月策定）に示しますとおり，大学を中核とした複合用途機能の誘導やにぎわいの創出を図るために，緑豊かな潤いのある空間，周辺の山なみにも配慮しつつ，魅力にあふれた新しいまちをつくる観点から，質の高い，新しいデザインを求め，京都市の景観をリードし，かつ，京都市西部地区の新たな拠点にふさわしい都市景観を創出する建築計画については，高度地区の適用除外規定を活用し，高さの最高限度を31メートルに変更することとしております。

ただし，周辺との調和を図るため一律に高さ31メートルの建築物を認めるものではなく，建築物の壁面の後退を定め，ゆとりあるオープンスペースを確保する必要があります。

なお，高さの最高限度の変更等については，都市計画審議会に諮問することとなります。

当該地と天神川との間に隣地として京都市所有の土地があり，日影規制が近隣商業地域の場合5時間・3時間（測定面4m）に抵触する。

募集施設となります。

なお，応募者から提案された施設が，3つの条件のいずれかに該当し，かつ制限する施設に該当しないかについて，最終的には，選定委員会において審査します。

募集施設に該当する施設であれば，その用途にかかわらず設置を認めます。

これは，職業体験型テーマパークや体験型スポーツモールなど，商業施設でありながら，教育や健康に資する施設を想定しております。

なお，応募者から提案された施設が，3つの条件のいずれかに該当し，かつ制限する施設に該当しないかについて，最終的には，選定委員会において審査します。

募集要項P5「5募集する施設（2）制限する施設－ア」において，「共同住宅（学生寮や社員寮など、寄宿舎又は下宿を除きます）」は設置不可と記載されている。

実態として学生寮や有料老人ホームとして使用する場合であっても，建築基準法上共同住宅と判断される場合は設置を認められないのか。

また，サービス付き高齢者住宅，賃貸マンション，ウィークリーマンション，分譲マンションなど，住宅用途が主となる施設整備は認められないのか。

　※　寮の定義にバラツキがあり、食堂や浴場・共同便所・共同台所が無いと共同住宅として扱うケースがあるため。（当時の寮と現代の寮とは社会情勢により変化している）

学生寮や有料老人ホームなど，居住の用に供する施設であっても，建築基準法上の施設用途が共同住宅等「制限する施設」に該当する場合は，認められません。

これは，地区計画の目標を達成するために，事業者を選定後，地区計画の変更によって，南側用地と同様に住宅や共同住宅等の「建築物等の用途の制限」を行う予定であるためです。

募集要項P5「5募集する施設（1）募集する施設」において，「なお，募集施設以外に供する場合であっても，募集施設に付随するものについては，設置を認めます。」との記載がある。

募集要項P5「5募集する施設（1）募集する施設」において，例としてあげられていない以下の施設について，募集する施設に該当するか否かを，御教示教いただきたい。

　（1）ビジネスホテル

　（2）スーパーマーケット

　（3）専門大型物販店舗

（1）ビジネスホテルについては，募集要項P5「5募集する施設」において，例示しているホテルに含まれると考えます。

ただし，提案された施設が，募集施設に該当するのかどうかについて，最終的には，選定委員会において審査します。

（2）スーパーマーケットや（3）専門大型物販店舗については，Q17を御参照ください。

なお，付随する施設については，Q19を御参照ください。

また，利便性を高める施設については，御推察のとおりです。

一般的な物販店舗については，募集する施設に該当していないので，付随するものとして設置または利便性を高めるための施設として小規模なものに限り設置が認められると考えてよいのか。

その際，規模として，例えば募集施設の延床面積の十分の一程度の床面積であれば設置可能と考えてよいのか。

商業が主となる施設については，Q17を御参照ください。

付随する施設については，単に募集施設に併設するものでなく，募集施設の機能を補完・充実させるものとします。

また，利便施設については，御推察のとおりです。

なお，個別の規模が認められるかどうかなど，募集要項に示す条件に該当するかどうかについて，最終的には，選定委員会で審査します。

そのため，面積等の基準は設けておりません。

募集する施設の利便性を高めるための施設については，小規模なものに限り設置を認めるとあり，飲食店やコンビニエンスストアの例示がある。

これはあくまで指示された募集施設を設置した場合に限って，小規模なものに限るとの理解でよいのか。

また，「想定問答集Q25」によれば，「どの程度であれば商業施設の立地が認められるか」との質問に対する回答は，「募集する施設の条件に該当するものであれば，その規模や用途にかかわらず立地を認める」と記載されている。

募集する施設を必ず設置してください。

そのうえで，利便性を高めるための施設については、小規模なものに限りその設置を認めます。

募集する施設に付随する商業施設については，例示にかかわらず設置は可を認めます（募集要項5（2）記載の「制限する施設」を除く）が，その条件については，Q19，Q21を御参照ください。

「想定問答集Q27及びQ28」は，施設規模のバランスについて，回答しているものです。

なお，事業採算上のバランスについては，事業内容に係るものであり，各事業者で御判断ください。

「想定問答集Q26」の記載では，望ましい店舗面積の上限目安8，000㎡を見直す予定は無いが，跡地利用効果を得るために必要と判断した場合には，具体的な計画を持って産業観光局と協議するとある。

この店舗面積8，000㎡の施設提案が可能か不可なのか。

8，000㎡が不可なら，何㎡までなら可とするのか。

貴配布資料各所に強調されているまちづくりやにぎわいの創出，地下鉄客の増加などに店舗は不可欠と考える。

募集要項に記載する「募集する条件」に該当するものやそれに付随する施設であれば，公法上の規制に適合することを前提として，その規模にかかわらず設置を認めることとしており，応募いただくことは可能です。

そのため，店舗面積8000㎡を超える提案が選定された場合には，その提案内容を踏まえて，商業集積ガイドプランのゾーニングの見直し等の要否を産業観光局と協議します。

付随施設の面積基準は設けておりません。

なお，付随施設については，単に募集施設に併設するものではなく，募集施設の機能を補完・充実させるものとします。

Q19，Q21を御参照ください。

跡地活用の効果が十分に得られるかどうかは，提案される計画について，募集要項別紙12で示した「審査項目及び主な審査の視点」に基づき，選定委員会において審査を行い，判断させていただきますので，御要望には応じかねます。

なお，選定委員会において，跡地活用の効果が十分に得られえると判断された場合には，商業集積ガイドプランのゾーニングの見直し等の要否を産業観光局と協議します。

共同提案者ごとに契約することは可能です。

ただし，その場合は使用権原や主な契約内容を統一していただきます。

例）○　A社（60年一般定借），B社（60年一般定借），C社（60年一般定借）

　　×　A社（所有権），B社（60年一般定借），C社（20年事業用定借）

　　×　A社（60年一般定借），B社（20年事業用定借），C社（60年一般定借）

「想定問答集Q32」において，「より安定的に本物件を活用するような変更」と記載されているが，具体的にどうような場合か。

例えば，20年間から60年間の借地権への変更，又は借地権から所有権への変更を想定しております。

ただし，変更を認めるのかどうかについては，単に貸付期間の長短や使用権原の種類で判断するのではなく，事業計画の内容を踏まえて，使用権原を変更することが望ましいかどうかにより決定します。

なお，定期借地権設定契約の契約書等に，変更できることを盛り込むことが可能かどうかについては，事業計画の内容を踏まえて判断します。

事業者が土地賃借のうえ，施設を建設し，テナントに施設を貸し出して運営させる場合，このテナントは共同提案者でないと考えてよいのか。

御推察のとおりです。

既存施設を撤去した後に道路と同じレベルまで地盤を上げるためには相当の客土が必要だが，最低価格には，その客土の費用が考慮されているのか。

最低価格は，御池通の地盤の高さの条件で算出した価格を参考に設定した価格であり，契約額見直しに当たっても同様の条件で鑑定評価を行います。

なお，客土の費用負担については，「想定問答集Q44」記載のとおり御池通の地盤の高さまでとします。

解体撤去工事は，用地全体について一度に行うとの記載があるが，既存施設を一部利用する場合等，新規施設計画との関連から，一度での解体撤去が困難な場合が想定される。

募集要項P7「8本物件の所有権を取得される場合（5）既存施設」記載のとおり，原則，一度で行っていただきます。

ただし，既存施設の一部を第二期の施設整備で利用するなど，事業者の計画実現に必要であり，協議の上，本市が合理的であると判断できるならば，認める場合もありますので，本市に御相談ください。

なお，その場合でも騒音・振動が発生する期間の短縮や地域の安全確保，経費削減に努めていただきます。

前回募集時（平成23年9月）と同程度（約8億円）を想定しておりますが，既存施設の撤去範囲や地盤の高さによって，解体撤去費は大きく変動するものと考えます。

解体撤去費については，募集要項P7「8本物件の所有権を取得される場合の条件（5）既存施設ウ撤去費の支払い」及び「想定問答集Q36～Q44（既存施設と撤去費に関する記載）」を御覧ください。

二期工事がある場合、二期工事は、増築扱いとしてよいのか。

二期工事が増築であるのかどうかについては，計画の内容によって異なりますが，募集要項P8「9本物件の借地権を取得される場合（2）保証金の納付」記載のとおり，二期工事分については，建物等の新築や増築を行った場合に，その都度，保証金の額を見直します。

募集要項P11「10応募の手続き（4）応募方法」において，「※紙媒体の副本及び電子媒体については法人名を空白にしてください。」との記載があるが，各様式の上部にある法人名を記載する枠内を空白にするという理解でよいか。

また，提案書の文章内において，法人名や具体的な法人が特定できるような記載はしてはいけないのか。

本文中についても，法人名が特定できるような記載はしないでください。

なお，共同提案において，事業者を分類して記載する必要が生じた場合については，A社（業種名）のような表記としてください。

正本については，所定の欄に法人名を記入いただき，本文中は法人名が特定されないようにしてください。

また，副本については，正本に記入いただいた法人名を空白にしたものとしてください。

作成に用いたアプリケーションがどのようなものであっても構いません。

本市が定めた様式及びその作成上の留意事項に応じて作成していただき，最終的なデータ形式をPDFとしてください。

紙媒体の応募書類（提出部数1部のもの，提出部数20部のもの（正本1部，副本19部））はどのような体裁で提出すればよいのか。

1部提出する書類だけを別綴じで提出してもよいのか。

【セット例（分冊例）】

　・　提出部数1部のものと20部のうちの正本1部を1つのセットとし，副本19部を19セット，計20セットとして分冊する。

【体裁例】

　・　2穴、A4判のファイルで分冊ごとに綴じる。
　（取り外し可能な状態、A3判は折込）

御提出いただく際の分冊については，御提案のとおりとしてください。

また，体裁については，分冊ごとにA4判のファイルで綴じていただき，正本のみ表紙に法人名がわかるようにしてください。

御推察のとおりです。

御推察のとおりです。

応募者の創意工夫に期待しております。

必要ありません。

ただし，書類ごとには，ページ番号を振ってください。

各応募者への通知は，選定結果の如何によらず，優先交渉権者が選定される平成27年1月と同時期になるのか。

第一次審査（書類審査）終了後，第二次審査（プレゼンテーション審査）の要否を，各応募者へ速やかに通知します。

審査結果（第一次審査のみを含む）については，全ての審査を終え，優先交渉事業者を選定後に，各応募者へ速やかに通知します。

その通知において，他の事業者の評価は記載しません。

ただし，優先交渉事業者の名称及び主な施設の用途については，別途公表します。

その予定です。

なお，基本協定の締結時期については，優先交渉の状況等により変更する場合があります。その場合は，審査結果の公表時期も変更致しますので，あらかじめ御了承ください。

現時点において，北側用地を活用される事業者と京都学園大学との間で，協定の締結や協議会を設立していただくことは想定しておりません。

募集要項P13「12優先交渉事業者選定後の手続き （5）契約締結後の手続き ア縦覧図書等の提出」に記載されている「地元説明」とは，どのようなことが必要なのか。

　　・説明会やその方法

　　・実施時期や期限

　　・説明地区の範囲

関係の行政機関の指導や社会状況の大きな変化等により，事業の一部を変更することはやむを得ないことと考えておりますが，変更をどこまで認めるのかについては，個別の事例ごとに判断します。

施設計画も含まれます。

御推察のとおりです。

御推察のとおりです。

特定の事業を想定しているわけではありません。

応募者の事業実績において，特に社会一般の利益に大きく貢献されたと考える事業と御理解ください。

初期投資（土地引渡しから施設整備を経て事業を開始するまで）の無償期間分を考慮して記載してください。

なお，無償期間は解体撤去工事に要する期間としますが，実際の無償期間は，事業者から提出された撤去範囲や積算根拠がわかる見積，設計図書等を検証し，本市が合理的と認めた期間とします。

「様式第3－2号　構成員調書」，「様式第4号　誓約書」から「様式第6号－4号　長期損益計画書」，「様式第7－2号」について，共同提案者ごとに作成してください」と記載されているが，提出の際はどのようにセットすればよいのか。
　例 ・様式毎／

　　　  様式5-1（A社、B社、C社）、様式5-2（A社、B社、C社）、・・・・

         ・共同提案者毎／

           A社（様式5-1～4）、B社（様式5-1～4）、C社（様式5-1～4）、・・・等

様式ごとにセットしてください。

御推察のとおりです。

原則，12ポイント以上にしてください。

やむを得ずポイントを下げる場合についても，できる限り大きなポイントとしてください。

南側用地での質疑回答は，別の募集条件に基づいたものです。

別のものと御理解ください。