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優先交渉事業者の選定に係る質問に対する回答(平成23年9月22日締切分) ※平成23年11月17日アップデート

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2011年11月17日

平成23年10月19日 未回答のQ10及びQ28からQ30について回答をアップしました。

平成23年11月17日 Q15,Q23,Q25及びQ31について,回答を修正しました。

優先交渉事業者の選定に係る質問に対する回答について(平成23年9月22日締切分)

平成23年9月22日までにいただいた質問に対する回答は次のとおりです。

Q1

土壌汚染に関する調査は,いつ頃行われるのか。

A1

現状渡しの場合は,撤去工事及び学舎等の建設工事の内容が明確になった時点で,事業者に土壌汚染対策法に基づく届出を行っていただきます。
その後,本市が審査を行い,その結果,調査が必要と判断した場合に,本市が土壌汚染調査を行うこととなります。
なお,土壌汚染調査は事業者に調査を委託します。
更地渡しの場合は,引渡し時期にあわせ,撤去工事に係る届出や調査等を本市が行います。

Q2

埋蔵文化財に関する調査は,いつ頃行われるのか。

A2

現状渡しの場合は,撤去工事及び学舎等の建設工事の内容が明確になった時点で,事業者に文化財保護法に基づく届出を行っていただきます。
その後,事業計画に応じて本市が試掘調査を行い,その結果,本格的な調査が必要と判断した場合に,本市が発掘調査を行います。
この場合,試掘,発掘調査に当たり,重機やそのオペレーターを事業者の負担で提供していただく必要があります。 
更地渡しの場合は,引渡し時期にあわせ,撤去工事に係る届出や調査等を本市が行います。

Q3

様式6-7のタイトルが事業報告書となっているが,事業計画書に修正して提出すればよいか。

A3

修正したものを当室のホームページで再公開しますので,そちらを使用してください。

Q4

応募書類の文章等の文字ポイントの指定は無いと考えてよいか。また,書式に白黒、カラー等の指定はあるか。

A4

文字サイズ,色ともに特に指定しませんが,文字のサイズは12から14ポイントが望ましいと考えています。

Q5

応募書類のうち,「図面」に様式番号の指定がないが,様式は自由と考えてよいか。

A5

図面の様式は自由ですが,例えば立体図は北側敷地と南側敷地で図面を分けるなど,施設の計画が分かりやすい構成が望ましいと考えています。

Q6

応募書類の図面に「立体図」があるが,アクソノメトリック図を意味すると考えてよいか。

A6

アクソノメトリック図よりも簡易なものを想定しています。参考となる図を当室ホームページで公開しますので,その図を参考に作成してください。

Q7

事業計画で用地引渡しから開設後10年間の施設整備を提示する事になっているが,施設計画書で提出する図面は開設10年後の計画を提示すると考えてよいか。

A7

図面には,開設10年後の状況を表現してください。なお,11年目以降の具体的計画がある場合は別途,配置や規模が分かる資料を提出してください。

Q8

施設計画書のうち,「存置を希望する施設」が無い場合は,この書式の提出は不要と考えてよいか。

A8

存置を希望する施設がない旨を記入して提出してください。

Q9

既存建物の利用が可能か否かを検討するにあたり,既存建物の構造計算書,耐震診断,耐震補強の状況を開示してもらいたい。

A9

南側敷地の管理本館については,耐震診断の報告書と耐震補強工事の完成図書を開示します。
開示は募集要項9⑵に沿って行います。

Q10

御池通の下部の既存通路は,引き渡し後に利用可能と考えてよいか。

A10

既存の通路は,有効高さが2.5m未満であり,道路占用許可基準を満たさないため,そのまま通路として占用許可を行うことはできません。
通路として使用する場合には,当該基準を満たすよう,通路の上部に設置している配管支持用の梁を撤去し,有効高さを2.5m以上確保する等,一定の改修をしていただく必要があります。
また,南北用地で用途が違う場合(片側が大学施設,もう片側が商業施設のような場合),通路として必要がないと判断し,道路占用許可を行わない場合がありますので,そのような計画を検討される場合は事前に御相談ください。

Q11

周辺の景観を検討するにあたり,現在建設中のポンプ場の外観の分かる図面を開示してもらいたい。

A11

立面図及びパースを開示します。
開示は募集要項9⑵に沿って行います。

Q12

現状渡しを希望する場合,既存利用建物の水や汚泥等,建造物以外は撤去(あるいは清掃)済と考えてよいか。

A12

水や汚泥については,排水及び清掃し,引き渡します。設備,配管については,現状のままで引き渡します。

Q13

当該計画に関する内容について,各役所との事前協議を行ってよいか。

A13

行っていただいて構いません。
なお,事前協議の内容については,優先交渉事業者に選定後,速やかに本市に報告してください。

Q14

様式第7-4号の施設計画の概要2の施設の種類の欄に,「オープンスペース」や「その他」の記述があるが,この書類に記載すべき内容を具体的に教示願いたい。

A14

広場や緑地,公園等,建築物以外の施設の規模等を記載してください。(主に周辺地域への配慮や政策効果の観点から)

Q15

配管・機器類の撤去もすべて解体工事費に含まれるのか。

A15

配管・機器類についても,基本的には撤去費相当額に含まれるものと御理解ください。

Q16

当施設のアスベスト含有調査は実施したか。実施した場合,当施設のアスベスト状況調査結果を開示願いたい。(特に、操作廊スラブ下吹付材等)

A16

山ノ内浄水場施設は,これまでの調査で判明したアスベストについて除去工事をすでに終了しています。

Q17

当施設内のもので,一般産業廃棄物に該当しないものはないか。

A17

絶縁材にPCBが使用されたトランスを保管していますが,引渡しまでに撤去します。

Q18

周辺道路や敷地への影響を避けるため,一部躯体(地下外壁等)を残すことは可能か。

A18

使用されない範囲については,原則撤去が必要です。周辺道路等への影響を踏まえ,既存施設の一部を存置させる範囲については,本市との協議が必要となります。

Q19

敷地内の地盤調査資料があれば開示願いたい。

A19

建設時のボーリング調査資料を開示します。
開示は募集要項9⑵に沿って行います。

Q20

連絡地下道(御池道路)は,解体範囲外と考えてよいか。

A20

更地渡し及び現状渡しのいずれの場合でも,御池通直下の部分については活用対象施設ではないため,解体の対象外です。
なお,更地渡しの場合は,特に事業者の要望がなければ,北側及び南側敷地内に含まれる連絡地下道部分については解体し,御池通直下の部分については閉塞します。

Q21

周辺道路や敷地への影響を避けるため,東西のちんでん池等の側壁及び底盤の耐力調査及び劣化状況について開示願いたい。

A21

構造物の劣化調査は行っていません。

Q22

中央南北の濾過操作廊の耐震・耐力調査について開示願いたい。

A22

耐震調査は行っていません。

Q23

既存施設の撤去費用相当額のうち撤去費14.8億円について見積の根拠となる数量,解体の仕様等について開示願いたい。

A23

撤去費相当額は,今般の活用用地の価格調査の一環として算定されたものであり,不動産鑑定業者との契約上,撤去費の詳細について提供を受けることとなっていないため,開示することができません。

Q24

今回売却対象外の北側敷地南側の施設西側部分は何時撤去する予定か。

A24

撤去時期は未定ですが,撤去に当たっては,事業者と事前に協議を行うこととします。

Q25

平成27年3月以降既存施設を解体し,撤去工事が終了した時点で,今回売却対象外の北側敷地南側の施設東側部分が残存していた場合,取り合いの養生等は解体費用に見込まないと考えてよいか。

A25

養生など撤去工事に直接必要な費用につきましては,基本的に撤去費相当額に含むものと考えておりますが,実際の費用負担は施工方法を協議する際に確定するものと御理解ください。

Q26

更地渡しの場合,既存建造物撤去の上,現状の地盤レベルまで復旧した(埋立てした)状態で,引き渡しされると考えてよいか。

A26

現状の地盤レベルまでの埋め立てを上限として,事業者の要望により埋め立て量を決定します。特に要望がなければ地盤レベルまで埋め戻した状態で引渡します。

Q27

現状渡しでの貸付を希望する場合,撤去費用を撤去工事開始前に提示する事になっているが,実際に撤去工事を行った段階で,撤去費用の算定根拠となった数字に比べ,数量の増加や想定していない撤去費用が余分にかかった場合,増加した費用は京都市が負担するのか。

A27

現状渡し,貸付けの場合に本市が負担する撤去費用の額は,事業者が見積もった撤去工事費の見積額を本市が検証し,合理的と認める額とします。
実際の撤去費がこの金額に対して過多または過少となった場合でも,差額については清算しません。
ただし,事前に開示している山ノ内浄水場の竣工図及び工事完成図等に記載のない浄水場施設が存在した場合など,金額に差異が生じた原因が本市にあることが明らかな場合を除きます。

Q28

様式第8号「資金収支計画書」には,学校法人全体の資金収支を記入するのか。それとも大学部門だけの資金収支を記入するのか。

A28

学校法人全体及び大学部門だけの収支のいずれでもなく,本提案にかかわる収支分の計画を記入ください。

Q29

様式第8号「資金収支計画書」の「当年度収支差額欄」には,消費収支差額を記入するのか。それとも資金収入計と資金支出計の差額を記入するのか。

A29

単年度の資金収支の評価を主眼とした資料ですので,消費収支差額を記入ください。具体的には,「収入計」-「支出計」にて算出ください。

Q30

様式第8号「資金収支計画書」には,消費税及び地方消費税は抜いた額を記入することとなっているが,学校法人会計では,税込方式となっているため分離は困難である。消費税込みの額で記入してよいか。

A30

消費税及び地方消費税抜きとする記載要項改め,税込みで記載することに変更します。
修正した資金収支計画書を当室のホームページで再公開しますので,そちらを使用してください。

Q31

現状引渡の場合,要項に撤去費相当額は、既存施設を全て撤去する費用を見込むのではなく,不動産鑑定士が経済合理性等に基づき撤去範囲を想定し,算出しますとあるが,撤去の範囲を示す図及び資料等を開示願いたい。

A31

撤去費相当額は,今般の活用用地の価格調査の一環として算定されたものであり,不動産鑑定業者との契約上,撤去費の見積り,撤去範囲を示す図や資料等について提供を受けることとなっていないため,開示することができません。

Q32

現状引渡の場合,売買または賃貸の契約金額は,あらかじめ撤去費用を差引くことになっているが,仮に市が見積もった撤去範囲の撤去に予想されなかった費用が必要となり,撤去費が想定の見積金額を大幅に上回ることになった場合,市側で費用負担してもらえるのか。それともすべて事業者側の負担となるのか。

A32

売却の場合は,不動産鑑定士が想定した撤去費相当額を売却代金から控除することにより,間接的に本市が撤去費を負担しますが,売買契約締結時点で土地及び既存施設の所有権は事業者に移転することから,以降の既存施設の撤去工事については事業者が自己の財産処分として実施していただくことになりますので,当該撤去工事の費用は全額事業者が負担してください。
貸付の場合は,事業者が見積もった撤去費の見積額を本市が検証し,合理的と認める額を撤去費として本市が負担します。
実際の撤去費がこの金額に対して過多または過少となった場合でも,差額については清算しません。
ただし,事前に開示している山ノ内浄水場の竣工図及び工事完成図等に記載のない浄水場施設が存在した場合など,金額の差異の原因が本市にあることが明らかな場合を除きます。

Q33

現状引渡の場合,引渡時点で,土壌調査及び除去対応等は終了しているものと考えてよいのか。終了していない場合,別紙3及び別紙5にて,土壌汚染調査及び除去対応等は市が事業者に委託とあるが,本対応に係る期間等の影響による事業リスクはすべて事業者側の負担となるのか。

A33

引渡し時点で,土壌調査及び除去対応等は実施しておりません。対応に係る事業リスクについては,御推察のとおりです。

Q34

現状引渡の場合,埋文調査については,すべて事業者側の負担となるのか。

A34

御推察のとおりです。

Q35

現状引渡の場合,北側用地の南側敷地約4,000㎡については,市が送水管設置工事を行っている間(H25.3~H27.3)は全く使用することはできないのか。また,送水管設置工事部分のみ、工事が終了してからの契約にはならないのか。

A35

募集要項に記載しているとおり,既設施設の撤去工事及び新たな整備工事には着手はできませんが,協議のうえ本市が支障がないと認めた用途に限り,使用いただくことは可能です。
なお,送水管設置部分については,契約は北側用地として一体で締結し,売却の場合には無償にて借地し,貸付けの場合には引き渡さない(当該部分の賃料は無償)こととなります。

Q36

様式第8号「資金収支計画」以外は,A4用紙となっており,、記入スペースに不足が生じた場合、必要に応じて記入欄を拡大とあるが,用紙はA4サイズのままということか。その他,図面(配置図,立体図,パース)は,様式とは別に様式7-3,7-4号に付随して,A3サイズで提出ということか。

A36

御推察のとおりです。
図面については,例えば立体図は北側敷地と南側敷地で図面を分けるなど,施設の計画が分かりやすい構成が望ましいと考えています。

お問い合わせ先

京都市 総合企画局プロジェクト推進室

電話:075-222-3984

ファックス:075-213-0443

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