非居住住宅利活用促進税の課税対象について

　令和11年度から課税開始を予定している「非居住住宅利活用促進税」では、事業の用に供している非居住住宅や、それ以外で賃貸又は売却を予定している非居住住宅（賃借人等の募集を開始してから1年以内に限る。）に対しては課税を免除することとしています。このページでは、特に賃貸マンション、貸家といった貸付けの用に供される住宅が、どのような場合に課税免除の対象となるのか等をご説明します。

※　非居住住宅利活用促進税の検討の経過や制度概要については、こちらをご覧ください。
　「京都市：非居住住宅利活用促進税について 」
　　https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html

※　このページの内容にご意見やご質問がある方は、行財政局税務部税制課（税制担当）までお問い合わせください。

電話：075-213-5200　FAX：075-213-5220　E-mail:[email protected]

• 非居住住宅とは、「住宅のうちその所在地に住所を有するものがないもの」をいいます。
• 「その所在地に住所を有するものがない」かどうかは、賃貸マンションや戸建ては棟単位、分譲マンション（区分所有家屋）は戸（専有部分）単位で判定します。
  ※非居住住宅利活用促進税の課税単位は固定資産税の課税単位と同一です。
  　⇒　賃貸マンションの場合、その建物内に住所（＝生活の本拠）を有する個人が全く存在しないときに限り非居住住宅に該当します。

1　オーナーが1棟所有している合計3室のアパート
　⑴　賦課期日時点で1室はオーナーが居住、他2室は空室
　　⇒　オーナーが当該アパートの所在地に住所（＝生活の本拠）を有しているため、非居住住宅ではない。
　⑵　1室はオーナーがセカンドハウスとして使用、他2室は居住者あり
　　⇒　オーナーは生活の本拠を有していないが、他2室に賃借人が居住しているため、非居住住宅ではない。

　⑶　2室は空室、他1室は賃借人がいるがセカンドハウスとして使用
　　⇒　当該アパートの所在地に住所を有する者がないため、非居住住宅
　　※ただし、事業用として課税免除の対象となることがあります。⇒Q&A(Q5)をご覧ください。

2　区分所有登記されている二世帯住宅で、うち1戸が相続後居住者なし
　⇒　当該二世帯住宅は区分所有に係る家屋であるため、専有部分ごとに判定。居住者のない1戸は非居住住宅

• 　「事業」とは、相当な対価を得て（※）行われる一定の行為であって、反復継続かつ独立して行われるものをいいます。
    ※　不特定多数の利益の増進に寄与するものを除く。
• _所得税法又は法人税法による確定申告において、当該非居住住宅がこれらの法律における減価償却資産（事業又は業務の用に供される資産）とされている場合は、原則として事業の用に供しているものと判定します。
  　⇒　賃貸用の空き家のような、一時的な稼働休止資産も含まれます。
• 　親族や知人等のみを対象に個人的に貸付や販売をしようとしている場合や、広告において故意に賃借人に不利な取引条件を記載している等の場合は、「募集」しているとはいえないため課税免除の対象にはなりません。

Q1：　戸建て住宅を貸付事業の用に供しているが、償却済み資産であるため、確定申告上は損金や必要経費に算入されていない。事業用と認定されるのか。

A1：　利用実態に即して判断します。空き家＝賃貸物件として現に稼働していない場合であっても、次のいずれにも該当することが会計帳簿等から確認できる場合は、一時的な稼働休止であり、いつでも稼働し得る状態にあるといえることから、事業用（表の(1)）として認定します。

• 修繕、清掃その他の維持管理が適切に行われていること。
• 稼働していない期間がおおむね1年以内であること（特別の事情（事故物件であるため敬遠されている、立地条件や市場環境が著しく悪く、適正な契約条件を設定して募集しても入居者が見つからない等）がある場合を除く。）。
• 賃借人の募集（A3参照）が継続的に行われていること。

A2：　A1に記載の3つの要件を満たした時点（原則として募集開始時点）で、「事業の用に供しているもの」（表の(1)）として扱います。また、それまでの間であっても、賦課期日（1月1日）から1年以内に募集を開始する（当該要件を充足する）ことが事業計画書等から見込まれる場合は、「事業の用に供することを予定しているもの」（表の(2)）として課税免除の対象となります。
　なお、相続（所有者の死亡）により非居住住宅を取得した場合、その旨の申告を行うことで、相続開始後に発生した非居住住宅利活用促進税の徴収が3年間猶予され、当該期間内に利活用が図られたときは、その納税義務が免除されます。

A3：　「募集」とは、一般から広く募ることをいいます。ご質問の場合は賃借人や買受人を募集しているとはいえないため、課税免除の対象とはなりません。
　なお、広告において故意に賃借人に不利な取引条件を記載している等、募集の意図がないことが認められる場合も、実質的に賃借人や買受人を募集しているとはいえないことから、課税免除の対象となりません。

A4：　借受人が親族であっても、相当な対価を得てその賃料収入を確定申告し、当該住宅を減価償却資産としているなど、事業の用に供していると認められる場合は課税免除の対象となります。「相当な対価」を得ていない、一時的な貸付けであるなどで会計帳簿の作成等を行っていないなど事業の用に供していると認められない場合は、課税免除の対象となりません。
　なお、虚偽の申告をした場合及び偽りその他不正の行為によって税の一部又は全部を免れた場合は、地方税法に基づき、罰金等の刑罰が科されることがありますので、御注意ください。

• ⑴　2室は空室、他1室は賃借人がいるがセカンドハウスとして使用
• ⑵　1室はオーナーがセカンドハウスとして使用、他2室は賃貸用であるが空室（収入がないため確定申告せず）

A5：　以下のとおりです。

• ⑴　オーナーが相当な対価を得てその賃料収入を確定申告し、当該アパートを減価償却資産としているなど事業の用に供していると認められる場合は、課税免除
• ⑵　賃貸用の部屋について、A1に記載の3つの要件を満たす場合は課税免除

• ⑴　賃借人がいるがセカンドハウスとして使用
• ⑵　空室（契約者なし。収入がないため確定申告せず）

A5－2：　A5⑴・⑵のとおりです。なお、一時的な貸付けを予定しており、会計帳簿の作成等を行っていない場合は事業用とは認められませんが、この場合も、賦課期日（1月1日）の時点で買受人の募集を開始した日から1年を経過していないのであれば、条例5条1項2号の規定による課税免除（表の(3)）の対象となります。