事務事業紹介

開発指導課で行っている業務について紹介しています。

　都市計画法では、無秩序な市街化（スプロール現象）を防止し、都市住民に健康で、文化的な生活と機能的な経済活動を保障するために、都市計画区域を、既に市街地を形成している区域及び概ね10年以内に市街化を促進する区域としての市街化区域と当面市街化を抑制する区域としての市街化調整区域に分けることとし、段階的かつ計画的に市街化を図っていくこととしています。これを担保するものが開発許可制度です。この制度は、市街化区域と市街化調整区域における開発行為については、原則として市長の許可を受けなければならないこととし、これにより、開発行為に対して一定の水準を保たせるとともに、市街化調整区域においては特定のものを除き開発行為を行わせないこととして、上記の目的を達成しようとしています。
　また市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築物の新築、改築、用途の変更についても厳しく規制し、スプロール防止の趣旨を徹底しています。
　ここでいう開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物（注1）の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（注2）をいいます。

　注1　特定工作物の種類

　　○第1種特定工作物

　　　コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物
　　○第2種特定工作物
　　　ゴルフコース、運動・レジャー施設である工作物（1ha以上のものに限る。）（例：野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園等）及び墓園（1ha以上のものに限る。）

　注2　土地の区画形質の変更の例

　　○道路、水路等を新設し、変更し、又は廃止する場合
　　○複数の建築物（用途上不可分の関係にある複数の建築物は、一つの建築物とする。）を除却し、そこに一つの建築物を建築する場合（既存の建築物の除却や、塀、垣、さく等の除却又は設置が行われるにとどまり、かつ、道路、公園等の整備の必要がないと認められる場合を除く。）
　　○宅地以外の土地を宅地に造成する場合
　　○宅地内において切土又は盛土を行う場合
　　○田、畑、山林、雑種地その他宅地以外の土地を宅地とする場合（道路、公園等の整備の必要がないと認められる場合を除く。切土又は盛土を伴うか否かは問わない。）

（1）開発許可基準の例
　（基準の適用は、当該開発行為が建築物の建築又は第1種特定工作物若しくは第2種特定工作物の建設のいずれを主な目的としたものか、また、それらが自己の居住用か自己の業務用か非自己用かによってそれぞれ異なります。）

　ア　予定建築物の用途が用途地域等の制限に適合していること。

　イ　道路、公園その他の公共空地、排水路その他の排水施設、水道その他の給水施設等が法令に定める基準に適合していること。
　ウ　開発区域内の土地等につき、工事の実施の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていること。
　エ　その他

（2）開発審査会
　京都市開発審査会は、都市計画法第78条第1項に基づいて設置され、法律、経済、都市計画、建築、公衆衛生又は行政に関する学識経験者等7名の委員によって構成されています。開発審査会の権限に属する事項は、次のとおりです。

　ア　開発許可処分等についての審査請求に対する裁決
　イ　市街化調整区域における開発行為及び建築（建設）行為で開発審査会の議を経ることとされているものの審査
　なお、開発審査会事務局は都市計画局都市景観部景観政策課です。

　無秩序な市街化を防止し、健全で住みよいまちづくりを推進するため、昭和47年12月1日に京都市宅地開発要綱を制定しました。
　この要綱は、本市の都市計画区域内における宅地開発事業（主として住宅の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更に関する事業）で、開発面積が0.1ヘクタール以上のものを対象とし、国又は地方公共団体の事業その他の開発許可を要しない事業であっても、その対象となります。要綱では、公共施設の付加基準、土地の提供等、まちづくりの観点からみて、開発許可基準の遵守だけでは不十分な事項について規定しています。

　宅地造成及び特定盛土等規制法（以下「盛土規制法」という。）は、宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、市民の生命及び財産の保護を図り、もって公共の福祉に寄与することを目的としています。

（1）宅地造成等工事規制区域（盛土規制法第10条）

　市街地や集落、その周辺など、盛土等が行われれば人家等に危害を及ぼしうるエリアを指定します。

（2）特定盛土等規制区域（盛土規制法第26条）

　市街地や集落などから離れているものの、地形等の条件から、盛土等が行われれば人家等に危害を及ぼしうるエリア等を指定します。

令和6年6月6日に、本市全域を上記（1）又は（2）の規制区域に指定しました。規制区域の詳細は、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）のページで、御覧いただけます。

（3）造成宅地防災区域（盛土規制法第45条）

　京都市域において、造成宅地防災区域はありません。

（4）規制の概要

　ア　規制区域内において宅地造成及び特定盛土等に関する工事を行おうとする者は、市長の許可を受ける又は市長へ届出を行う必要があります。

　イ　規制区域内において土石の堆積に関する工事を行おうとする者は、市長の許可を受けなければなりません。

　ウ　規制区域内において、公共施設用地を宅地又は農地等に転用した者は、宅地造成又は特定盛土等に関する工事の許可を受けなければならない場合を除き、その転用した日から14日以内に、その旨を市長に届け出なければなりません。

　エ　規制区域内において、高さが2メートルを超える擁壁若しくは崖面崩壊防止施設の除去又は地表水等を排除するための排水施設若しくは地滑り防止ぐい等の除却をしようとする者は、工事に着手する14日前までにその旨を市長に届け出なければなりません。

　宅地災害を未然に防止するため、パトロール調査を行い、危険な宅地を発見した場合は、土地の所有者、占有者等に対して防災指導を行っています。
　また、市民からの申出により宅地の安全性に関する助言・指導を行っています。

　既成宅地防災工事資金融資制度は、市内の危険な既成宅地において擁壁又は排水施設の設置又は改造その他の工事を行おうとする者で、かつ、資金の調達が困難なものに対して工事資金を融資する制度です。
　融資金額は、工事費の90パーセント以内で、かつ、600万円以下です。

　土採取行為に伴う災害を防止するため、昭和52年6月に京都市土採取規制条例が制定されました。
　この条例は、土の採取を行おうとする者に対し、土の採取量、採取方法、災害防止措置、搬出方法その他の事項について市長に届け出ることを義務付けるとともに、市長は、必要に応じ、届出事項の変更を命ずることができるものとしています。
　また、この条例は、土の採取に伴う災害を防止するため緊急の必要があると認められる場合は、市長は、当該土の採取を行っている者に対し、土の採取に伴う災害の防止のために必要な措置を採ること又は期間を定めて土の採取の全部若しくは一部を停止することを命ずることができるものとしています。

　「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律」（第4次一括法）により、平成27年4月1日付けで、採石法及び砂利採取法に基づく採取計画の認可等に係る権限が、京都府知事から京都市長へ移譲されました。
　開発指導課では、岩石及び砂利の採取に伴う災害を防止するため、採取計画の認可や事業者に対する指導・助言を行っています。
　京都市内で岩石及び砂利の採取を行う場合、採取計画について、事前に京都市長の認可を受ける必要があります。
（事業者の登録は、引き続き京都府知事が行います。）

　租税特別措置法の一部が昭和48年に改正され、短期等の土地譲渡に対して重課する制度が創設されましたが、望ましい宅地供給については重課しないこと、また、譲渡所得を軽減する措置が講じられることとなりました。
その優良な宅地のうち、

（1）宅地の造成につき開発許可を要しないが、優良な宅地の供給に寄与するものであることについて市長の認定を受けたもの

（2）宅地の造成を行う必要のない場合で、優良な住宅の供給に寄与するものであることについて市長の認定を受けたもの
について、その認定事務を行っています。
　ただし、短期土地譲渡益重課制度（法人又は個人事業者が短期所有（5年以内）の土地を譲渡した場合に、通常の法人税又は事業所得課税のほかに、土地譲渡益に対してさらに重課する制度）、一般土地譲渡益重課制度（法人が長期所有（5年超）の土地を譲渡した場合に、通常の法人税のほかに、土地譲渡益に対してさらに追加課税する制度）については、令和8年3月31日までは適用停止措置がとられているため、この停止期間中は、この重課制度を適用除外とすることを目的とした優良住宅・宅地の認定については、行う必要がありません。

　なお、特定長期土地譲渡所得課税制度（個人が優良住宅地の造成等のために長期所有（5年超）土地等を譲渡した場合、その譲渡所得に対して軽減税率を適用する制度。令和7年12月31日まで）の軽減税率の適用を受けるためには、優良宅地又は優良住宅の認定を受ける必要があります。都市計画区域内の500㎡以上の土地が対象となります。