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京都市マンション管理フォーラム摘録 1

ページ番号3360

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2010年4月23日

京都市の施策

 

 

 

第1回コアメンバー会議

 

日付:2003年1月14日(火)18:00~21:00
場所:NPO法人マンションセンター京都セミナールーム

 

[地域とマンションとのかかわりについて]


●事業者:マンションを建てるときに地域との関係がどうなっているか。あくまでビジネスとして企画が行われる。どこに土地があって,どれほど集客があるかが中心で,結果として地域コミュニティーや地域の問題も考える。


●司会:地域との関係を円滑にする目的で近隣協定は結ばれるが,都心では様々な内容の近隣協定が結ばれ,購入者は逆に住み難いという問題がある。


●事業者:協定が,地元エゴに偏ると問題が生じる。何でも受入れるというわけではない。


●事業者:近隣との問題ではマンション建設で住民が増えることは歓迎だが,異質な存在として捉えてもいる。


●事業者:マンションの戸数が多く議決権が多くなるので,マンションだけで組をつくるなどしてもらっている町内も多い。管理会社としては,町内に加入することを前提にしているので,町内加入を明記した管理規約を承認してもらっている。


●司会:マンションを管理していくという観点から見た場合,新築マンションの企画段階から問題はないか。管理会社から見て,企画段階から分譲側に注文はないか。


●事業者:分譲の計画段階から打ち合わせをし,必要なことは使用細則に盛込んでいく。


●管理組合団体:購入者に地域の歴史などを企画段階から知らせて欲しい。京都の市街地では古い風習などがあるので,事前に知っておけば無用な摩擦が避けられる。


●マンション管理士:消費者の立場からすると,やはり販売だけしているのでは?生活コンセプトの観点が希薄。自分の経験からも販売のときに生活については説明がなかった。
長期修繕計画は,居住者の変化を見越して計画されない場合が多い。ディベロッパーは,販売後の追跡調査をすることが必要。


●事業者:後から購入する人に情報が入らないことがある。


●司会:これまでは地域の慣習や行事を知らせる必要がなかったということなのか。


●事業者:お客さんは多様性がある。良いところは出すが,悪いところは出さないことになるので,どうしても見え隠れしてしまってきたのではないか。


●専門家:購入者にとって,自治会の役割が不明確。ディベロッパーが状況を知っておく必要がある。


●事業者:マンションに積極的に働きかける自治会と全く働きかけない自治会がある。


●専門家:それはそれでよいのではないか。そのことが購入の際の情報になる。行政が管理組合とつながりをつくれば,自治会との関係もつくれるのではないか。


●弁護士:購入時に自治会との関係は説明されない。


●専門家:入居後自治会は嫌だという人もいる。地域特性として知って購入する方がよい。


●司会:地元調整が必要。どの情報を発信すべきかの判断基準が問われている。


●専門家:情報は地元が出すものだ。それを業者の側が使っていくということ。


●司会:普遍的にうまくいくような条件はないのか。


●専門家:購入者に嫌われて建ったという情報は流すべき。選択肢の条件の一つ。


●司会:地域では,マンションを積極的に受入れていく傾向。もっとコミュニケーションをとりたいと言っている。そうしたことを意識した分譲の仕方が求められている。


●専門家:地域コミュニティーは,ゼロからか,つみあげてきたものからつくるのか。地域住民に多数が入ってくることに対する恐怖感があるのも事実なので,情報をきちっとだす必要がある。できないのであれば,マンション管理組合が直接行政と話しをする。


●事業者:マンション住民がどうあるべきかより前に地域の人をどうするかが問題では。


●弁護士:管理組合が町内会活動に参加すると今の管理組合の運営の方法が町内会の運営方法に影響を与えて近代化されるのではないか。


●司会:中心部のマンション増加,地元の積極性がでてきているが,一方で,マンション住民の側が戸惑っているのではないか。


●事業者:地域でマンション建設反対の中で建設した会社から引き継いで管理をしているということで引け目に感じているところもあるかもしれない。


●マンション管理士:地域からマンションに,地域参加を促す取り組みが必要だと思う。

 

 

[新規分譲時の専門家のかかわり方について]


●司会:社会資本としてのマンションの価値を高めるということから,専門家の役割が求められている。企画段階から専門家がかかわる。その専門家はどのような仕事をすればよいのか?従来の分譲会社,販売会社,管理会社でない人が登場する。これまでになかった。


●管理組合団体:京都市が建築の際にチェックする制度が必要。


●司会:アメリカのハワイ州とカリフォルニア州では,行政が分譲前にチェックする制度としてパブリックレポート制度が出来ている。ここでは,行政がチェックするシステムが必要か,第3者機関が担うかどうか議論したい。


●弁護士:法律でできないということあれば,現段階では,パブリックレポートという形で行うしかない。問題はチェックを誰がするのか。マンション管理士も地域性をもって,そこに専門的知識を持ち,ディベロッパーにも情報提供をするというのがいい。


●司会:現実に原始規約はディベロッパーが作っている。そうでなく,規約の作成や長期修繕計画は管理組合が自らつくることに徹し,それに専門家が協力するという立場にたった場合,専門家の役割をどう考えるのか。


●管理組合団体:京都市が選んだ人のチェックを受けなければ,分譲できないということにできないのか。


●司会:そこで,行政が行うのか,あくまで市民が主体になって行うのかという問題がある。行政が入ってくると強制になる,それがいいのか。業者としてはそうすると非常にやりにくくなると感じているのではないか。


●事業者:ディベロッパーとしては,事業展開を自由にできる方が良い。規制はないほうがよい。規制を受けないと事業ができないのでなく,問題を自ら解決していくことが必要。


●弁護士:建築確認をとる段階で規約をチェックできればよい。大阪のディベロッパーが共同で購入者向けに講習会を開いた。面白い取り組み。


●マンション管理士:マンションは管理で買うという流れになっていけば,変わっていくのではないか。


●司会:パブリックレポートを導入した際の業界や消費者の反応はどうだったのか。


●弁護士:この制度は,説明を弁護士が行う。業界側には抵抗がなかった。


●マンション管理士:公団公社の分譲では総会があった時に規約がきまる。民間では印鑑をついた時に規約がきまる。マンション管理士が,原始規約などをチェックすることで問題が減少するだろう。瑕疵担保責任でも購入者に不利にならないように,制度をつくり法律以上のことを行っているのだから,規約の問題でも制度をつくれば機能するだろう。


●司会:管理士協会が原始規約などを独自にチェックする方法もある。行政が行うのではなく,NPOや市民サイドで行っていく方法もある。


●専門家:NPOが情報提供して,チェックは管理士協会が行うのがいい。


●司会:民間の団体のチェックに対する権威の問題がある。また,それが業となるか。


●管理組合団体:京都市が民間の力をかりて,京都市標準管理規約をつくればいい。それを業者に使ってくれといえばよいのでは?


●事業者:建物については性能評価制度を利用している。しかし,管理の評価は難しい。評価基準が明確であればよい。


●弁護士:売買契約の際に管理規約などの承諾書をとる。その中に管理会社を管理者とする承諾をとるのが通例。全員が承認したときに書面決議が成立することになる。しかし,1年間売れ残った場合,書面決議が成立しないことになる。分譲主は中古扱いになってしまうため,承諾書に印鑑をつかない。そうした現状があるが,ディベロッパーも意識していない。そうした状態である場合,管理士が管理者になるについても問題がある。

 

 

第2回コアメンバー会議

 

日時:2003年1月28日(火)18:00~21:00
場所:NPO法人マンションセンター京都セミナールーム

 

[地域全体の運営を担っていく自治組織とマンション]


●管理組合団体:郊外タイプの古いしきたり等が確立されてない地区でのマンションの自治能力を生かしたコミュニティーづくりは非常によい。しかし,都心部においては京都の人の特性では,ただでさえドカッと入ってくることを警戒している。いかに従来の中に入りこめるかということが先。


●専門家:今の管理組合と自治会,町内会でコミュニティーをつくるという考え方をするのか,別個に新しい組織をつくるのか?


●司会:マンションという要素を新しいコミュニティーづくりに生かしていくような方法を見つけ出さないと,マンションが都市の中で疎外物になってしまうという危険性がある。


●専門家:マンション管理士の役割は,一つは地域情報をつくりとりまとめること。もう一つは,アフターサービス,管理組合の設立まで手伝う資格を持ったディベロッパー側のマンション管理士もあると思う。望みたいのは,行政が管理組合の位置付けを何らかの形で認めること。緊急避難所などの拠点としてマンションを地域に活用できるような施設としてほしい。かなり動けると思うし,管理士の業務とNPOの業務が区別できる。


●司会:京都では,マンション問題イコール建設反対運動になっている。それをいかにプラスの要素として受け入れてもらえるかという条件づくりを話したい。


●事業者:都市部の人口減少をマンションができることによって活性化するという話があったが,都市部の人は本当にそう思っているのか。それは我々が意見として言っているだけということもあると思う。


●京都市:建物の管理と使用を超えた部分も管理組合がしっかりと担っていくことを誘導するためには,専門家はどうすればいいか,世の中の仕組みはどうあるべきか。行政の担当者としてはホームオーナーズアソシエーション(Homeowners association)というようなものの京都市への導入の可能性を検討してみたい。遠い将来の目標点がホームオーナーズアソシエーションだとしたら,当面の緊急の課題は地域とマンションの居住者がどうやってよい仕組みをつくっていくかということ。


●マンション管理士:消費者は,楽しく愉快に暮らしたい。業者は入居者が早く地域に溶け込めば,評判が評判を生む。その発想で開発するとマンション管理にも繋がる。


●司会:事業者の立場から,従来のマンションの特徴を打ち消すようなセールスポイントを打出して商品として売れるのか,購入者は地域に交わっていくことを望んでいるのか。


●管理組合団体:親を呼び寄せられるようなマンションはセールスポイントになり得る。


●事業者:ディベロッパーなので空間で売っていくわけだ。商品価値,資産力がどれだけあるか。地域全体をまとめていうことはできない。ビジネスチャンスがあればするだろう。


●事業者:コミュニケーションをとりたくなくてマンションを選んでいる人も多い。そういう中で管理を全面に立てた付加価値を強力に推し進めるだけの土壌がない。


●事業者:今虐待だとか孤独死とか心の問題がクローズアップされている。その背景として,2,30年くらい前にはあった地域社会が,今は希薄になっている。マンション管理士がカウンセリング的な技術をテーマとしているのなら,面接でコミュニケーション能力の試験を取入れ,心のケアができるようになれば地域社会をつくっていけるのではないか。


●司会:町内会とか自治連は利益代表みたいなところがあるからなかなか調整機能を持てない。地域マネージメントのときに一定の専門性を備えたスタッフがいることが大事。


●事業者:こういうマンションならいつでも来ていただけますよと地元が出せばよい。


●事業者:地域としては行政の力が必要。


●京都市:利害調整は行政が関与できないこと。利害調整できるシステムをつくるべきだという話はある。誰が言い,どういう手順でどんなふうにやれば事前協議システムができるか。


●京都市:売れ残りリスクをゼロにする仕組みで,土地があって住みたい人を集める。はじめの一歩は既存のマンジョン住民と地域がまずは仲良くなること。マンション居住者が加入義務のある組織ができれば,地域の側からの総合的な窓口になる。それで今はOK。居住者の組織や窓口がしっかりしていけば,既存のマンションと地域の関係はよくなる。


●専門家:新しいものを根付かせたい人がきた時,地区の催しものの情報を流し,交流の場をつくることが大切。魅力ある町にしないと発信するソフトもない。


●事業者:マンションができる前は反対が多いが,できてからは地元のアプローチがあればどの地域も自治会,地元住民とコミュニティーがうまくいっている。


●司会:地元がマンションを受け入れられるような環境をつくっていく機能が必要だ。


●事業者:マンションが排他的というよりも,地域住民の考え方が大事だと思う。


●事業者:管理組合自身に自治会は立ち上げて下さいという話はする。それがないと,後の地域との融和までのステップには進まない。


●管理組合団体:専門家を活用する手段として二つやってみたらどうか。京都の場合だったら,京都市の原始規約として京都市の標準管理規約みたいなものをつくって,これをモデルにした原始規約として作成時に委託する。また,できあがった時にパブリックレポート的なものを京都市がチェック。そしてそのチェックを京都市が認めたマンション管理士などの専門家に委託する。そして行政,もしくは登録した人がチェックする。


●マンション管理士:そういう役目のアドバイザーとして認定されれば我々は入りやすい。


●専門家:新しいコミュニティーを形成することに関して,議論の場所を提供する,窓口が誰なのか管理士の団体が握っておくということが重要なポイントだ。マンションが公共財としての機能を果たすような行政のかかわりが欲しい。NPOは,情報を蓄積する部分としてそこでやってほしい。情報蓄積組織になればいいんじゃないか。


●司会:地域全体の運営を担っていく町内会のコミュニティーづくりと,行政の運営をあわせもった地域組織というのを展望しているが,そのために今できることは何か?


●事業者:自治連合会の役をもっている当事者に生の意見を言ってもらうのがよい。


●司会:管対協を20年くらいやってきて,マンション問題でやってなかったのが分譲前のマンション。分譲する前,まったく情報もなく,問題もよく分からない。もうひとつ,マンションは閉鎖されていて地域からは見えず,非常に入りがたい存在であることが分かった。新しい組織が必要なことは了解いただけたのではないか。


●京都市:地域との良好なコミュニケーションが成立することは,町にとって価値があるというようなことをやっていくということが大切。地元とマンション住民との調整役を,行政がやってきたがうまくいかない。なかなか公平な第三者機関や継続的な組織がない。それをどのようにしてつくっていくかが行政にとっての課題。

 

 

事業者会議

 

日時:2003年2月4日(火)18:30~21:30
場所:キャンパスプラザ京都 第3,4演習室

 

●司会:現在,マンションの管理組合運営を担う理事たちは経験を経ずいきなり管理を迫られる状況にある。分譲時の教育研修制度がない点,新築時に管理の実態を形成していく情報,評価を受ける点,入居から管理組合の設立さらに運営等の初動期のプロセスについての点。現状のマンション問題を出していただきたい。


●専門家:基本的に業者が悪いのではなく居住者の技術的な未成熟な点がある。マンション管理に関する情報が現状的には不足している。


●事業者:地域との協定事項については守ってくださいと管理会社は言っている。最近は二,三年たって管理会社がつくった原始規約を見直すマンションもでてきている。


●事業者:販売会社が契約会のときに重要事項説明と売買契約書をもとにお客様に説明。しかしその時関心はなく,購入者が管理規約をしっかり読むのは入居して数年してから。


●事業者:適正化法の改正をうけ,管理に関しての事前説明は行っている。大半のマンションはおまかせ状態。マンション管理に関する事柄は事例を事前に話している。


●事業者:居住者はマンション管理の素人。管理会社からすれば,どうすればよいのかわからない。専門家を分譲時に派遣して指導するシステムをつくる必要がある。


●管理組合団体:区分所有者側の立場からは,入居時には管理組合の組織もなんなのかわからない状況。


●司会:マンションはルールがなければ,住むのは難しく色々な危険性を含んでいる。そのルールを認識する必要がある。日本の現状ではルールを教える側がいない。


●事業者:分譲からしばらくして管理に関するアドバイザーとしてマンション管理士が入っていくのがよいのではないだろうか。


●司会:マンション管理士などが分譲時から一定期間,区分所有法上の管理者となって,管理組合運営を指導していく制度。これをどう機能させていくのかが問題。


●管理組合団体:管理会社にかわって管理運営一切を管理士にまかせるというのは,いつまで経っても居住者のレベルが上がらないのではないか。


●司会:経験を積んだ人が管理組合運営をすることで,組合の理事等の知識や経験の向上につながる。


●専門家:あまり踏み込まず第三者的な立場で助言していくのがよい。マンションの規模でも管理運営が変わってくる。


●管理組合団体:管理者は管理組合の居住者で占め,専門家は参謀的な役割をつとめては。


●マンション管理士:マンション管理士はやはり管理者=居住者のサポートに徹底すべきだ。そうしないと問題が起こってくる可能性がある。


●専門家:マンション管理士が地域コミュニティーなどにも助言できる能力が求められる。


●司会:マンションの管理者は実行していく力が求められる。分譲時から管理運営に携わることにより,マンションの管理運営の正常化ができる。


●事業者:専門的な知識のある管理士などは管理組合からの相談を行う立場の方がよい。


●司会:管理者にマンション管理士が就くのは管理運営上よくない。では専門家がいつから管理組合に入っていくかが問題。分譲時からか,それとも分譲してしばらくしてからか。


●弁護士:分譲後の一定期間,管理組合が専門家に入ってもらってはどうか。後々,議論の的となる原始規約にも,最初の段階からチェックする立場の人間を入れてはどうか。


●管理組合団体:分譲されてから管理士が入る制度はいい。行政が作成した管理規約を指導・普及するのはどうか。京都市が認定する管理アドバイザーを管理の補佐として雇用しなければならない義務を課すことはできるか。


●京都市:条例など法律が絡んでくるが,行政が作成した管理規約をモデル管理規約として配布することは可能。行政の方からだれを管理組合で雇えとは言えない。


●司会:専門家が分譲段階で入るということだが,原始規約の作成時期とも絡んでくる。原始規約作成の段階から専門家が入るかどうか。既に作成された原始規約を専門家が手直しする方法をとるのか。分譲前にこのシステムが完成してないと消費者側は困惑する。


●専門家:パブリック・レポートの事前提出を義務づけるというのはどうか。地域の混乱を防ぐためにもこういったレポートを出させるのはどうか。


●司会:原始規約を分譲前につくる必要はない。専門家はチェックする立場がよいのか。


●弁護士:できたものをチェックしていくのが望ましい。行政のサポートも必要。


●京都市:専門家が原始規約の作成段階から入ると,関われる部分はかなり特定される。原始規約の内容も業者側からは商品であり,販売戦略にも関わってくるのではないか。


●マンション管理士:規約を管理組合が独自に作成するのは,色々な利害関係を含む。


●弁護士:標準管理規約を一般住宅では適用できるが混在型住宅では適用されていない。


●司会:行政が提供する情報をもとにマンション管理士を含む専門家グループが規約の策定に関わることは,どうだろうか。行政が業者の格付けをすることを含めて考えてみたい。


●京都市:行政がマンションの内部情報を収集,開示するのは業者側が困るのではないか。


●事業者:情報が公開されて特段業者側にとって問題になることはない。


●事業者:業者の差別化が図られるのであれば問題はない。

 

 

管理士会議

 

日時:2003年2月6日(木)18:30~21:30
場所:キャンパスプラザ京都 第3会議室

 

[分譲前の管理に関する情報の提供とその発信制度について]


●マンション管理士:管理に関する情報は乏しい。京都で全国に先立って行うのは有意義。


●司会:管理士の立場でやっていくなら1人でできない。体制を作って行く必要がある。


●マンション管理士:マンション管理士が取り組むには,ネットワークを組織しなければならない。前向きに取り組む方策を行政等でとるべき。


●司会:自分たちで原始規約,管理委託契約,近隣協定の検証をどのようにするか。その結果を市民は信頼し,マンション購入の有力な判断材料にする。相当な客観性が必要。制度的にはよいが,作業を担うマンション管理士の能力,経験が問われる。


●マンション管理士:近隣自治会の関係の把握もマンション管理士の仕事に入る。


●マンション管理士:分譲マンションが余っている時代に,ソフトの部分を売る分譲マンションが出てくる。私たちはしっかりこのようなことができるチームを作ってやるべきだ。


●司会:検証だけでなく,マンション管理の理解のサポートをすることも一つの役割。


●マンション管理士:原始管理規約,管理委託契約,長期修繕計画書が区分所有者のためのものかをマンション管理士が客観的な立場で判断しアドバイスする場合がある。


●専門家:管理士がディベロッパーの意向を提案するか,第3者的な意見を提案するか。どちらから金をもらうか,そこを明確にする必要がある。また地域協定の情報も開示する必要がある。その地域の取り決めが何かをまとめることもマンション管理士の仕事。


●専門家:規約等を見比べて判断できるシステムを作ることに意義がある。


●マンション管理士:原始管理規約を京都独自の規約と較べるのがいい。NPO法人とマンション管理士がタイアップすることが大事。


●マンション管理士:一級建築士,弁護士,NPO法人,マンション管理士が加わって制度を作ることが大事。そういう方と一緒にすれば今すぐでもできることはある。


●専門家:この制度は区分所有者にはメリットになるが,ディベロッパーにはデメリットになるかもしれない。それに耐えられる組織になるかも不安。


●司会:情報を出したいディベロッパーが情報を出す。やることはチェックと解説。検証,専門用語の翻訳と解説。マンションの購入前にその情報を出せるか,どういった手段と方法でこれが可能になるかを明らかにして京都市に協力を頼るところまでいけるか。


●管理組合団体:説明会で何も解からないという前に情報がある。行政の公示アピールがあって,ある所に相談窓口があり,マンション管理士が詰めてアドバイスするのはできる。


●京都市:法律と地方自治体の条例の形式で定められる規制的手法で全部でなくても,できることはある。強制的な制度で届け出制はできる。行政もその規制的な手法がいいと思うが,強制的な手法はできないことが多くなる。任意な制度でなら同じ制度でできる。


●マンション管理士:行政がそこまで関与しなくても良いのではないか。


●司会:消費者が区別できる判断材料を提供していく。集まってもらったディベロッパー,専門家集団でスタートさせ,一定の社会的効果が出る。波及すれば参加する業者も増え,強制的な手法でなくても,ほとんどの業者が参加する事もある。結果,問題のあるマンションは建てられないというような循環になれないか。


●マンション管理士:モデルルームでマンション管理士が客に管理規約の説明をする。購入後の住民説明会もマンション管理士が出て,修繕積立等の説明をする。マンション管理士で一定理解し,話せる人が説明するというシステムをつくる必要がある。


●司会:ディベロッパー,購入者,第三者の立場のチェック集団。行政が1部関与。情報提供の呼びかけは行政。市民側である程度のものを作る事に消費者も新鮮さを見いだす。


●事業者:中古の流通段階のものでもマンション管理士は必要。基準を作るべき。


●司会:実際に検証するときにディベロッパーにヒアリングすることについてはどうか。


●事業者:私たちディベロッパーも協力する。


●司会:このチェックする団体は行政の方で特定してもらった方がいい。


●マンション管理士:既存の団体か,新たに作った団体か。実績があるのは京滋マンション管理対策協議会だが,新たに弁護士,建築士,マンション管理士,NPOも含めた制度の趣旨を理解した団体を作って指定してもらうという可能性を含んだことか。


●司会:その可能性も含んだこと。


●マンション管理士:経費的な問題があると思うが。


●司会:チェック団体がレポートを発行,売り上げが団体の資金になる。


●京都市:団体の指定は出来ない。行政が集めた情報を生のまま届ける。いろいろな団体がそれぞれ独自の基準をもち,切磋琢磨すれば,最終的に一つにまとまるかもしれない。行政としてガイドラインを作れとなれば,作る。


●京都市:生の情報を消費者が読むための仕掛けというのは一体なんなのか。


●司会:京都式のパブリックレポートを作ると考えた方がよい。チェック団体は競合的に存在し,市民はそれを取捨選択する。

 

 

[管理士が新規分譲マンションに暫定の管理者となることについて]


●司会:ディベロッパーが管理者なのは公平でない。第3者の立場のマンション管理士が暫定的に管理組合成立まで管理者に就任する。その後の管理組合に,管理の土台をある程度作るのも目的として持っている。これについて意見を。


●マンション管理士:分譲業者との委託契約で,暫定的管理者になることが原則だろうが,分譲業者にメリットがないと,委託契約が成り立つということはありえない。


●司会:新しい京都の制度に入っているディベロッパーが分譲したマンションははずれがないという評価が確立すれば,みんな入ってくると思う。


●専門家:管理者の業務が適切かチェックするところがない。そこをどう確保するか問題。


●京都市:行規制してほしいということであれば,京都市は調整する。


●専門家:この制度が成り立つ為には業務独占的なことがないと成り立たない。


●司会:京都市内の新規分譲のマンションが全部こうなるわけではない。とりあえずよい規制的手法でスタートしようということだから,手を挙げたとこだけがやるということ。


●マンション管理士:新規の分譲マンションが建つとき,行政で事務連絡会を開いて,管理士,住民が出席する。管理士は最初から有償と考えずに名刺だけ置いてくる。管理組合の立ち上げから組合運営を軌道にのせ,中古になった時に,管理士に相談することも結構ある。これは新しい暫定的管理者への就任という形だから,まめにやらなくてはいけない。


●マンション管理士:行規制をせず任意でということであれば,その形でしたらどうか。


●司会:この制度で管理士がサポート役で入る。この段階はまだ暫定的管理者。ここでは基本的な知識を習得する。管理者と同時にアドバイザー兼支援者。難しいのは区分所有者を管理組合の役員に育てる役割。管理者と同時にいろいろな役割を兼ねるということ。


●管理組合団体:きちんと管理してくれそうな人を人選するということはすごく大事。


●司会:区分所有者が適切な人選できる材料をそろえること。これがここでの役割。


●専門家:基本的に暫定である間に,次の役員なりに教育するシステムということ。


●司会:管理組合の立ち上げ前なので理事長はいない。管理組合を立ち上げる仕事がある。限界があるのはわかっているが,不可能で片付けたら何も出来ない。管理組合の立ち上げをできるだけ区分所有者がやるというような条件づくりをしていく。


●専門家:多くのディベロッパーは管理士を管理者にしない。自分が管理者をやっている現状があるから。そのメリットを享受したいというのが当たり前。


●マンション管理士:管理組合発足から2年間,暫定的管理者はアドバイザーとして管理組合の育成,もしくは運営を支援するというような,ガイドラインをつくった方がよい。

 

 

第3回コアメンバー会議

 

日時:2003年2月13日(木)18:30~21:30
場所:キャンパスプラザ京都 第3,4演習室

 

●司会:京都版パブリックレポートについて話したい。届け出制にするか任意にするか。


●弁護士:届け出制は条例まではいかないが,京都市で届け出制にするやり方ですね。何を提出するかは,7項目あるが,何が必要かわかりにくい。制度自体は賛成。


●事業者:京都版パブリックレポートそのものはずいぶん先進的なものだ。背景については,アメリカの現状があるが,日本で果たして運用していけるのか。時期尚早ではないか。


●司会:こういったものがでてきた背景には,消費者の利益を損なうような原始規約や,書類が横行していたという現実がある。どうやって解決するかが制度的に求められた。


●管理組合団体:ただ悪い業者を自然淘汰するほど使用者のレベルに達していない。管理適正化法ができたが,それにそった管理運営ができない管理組合がたくさん。


●事業者:管理組合の議論の啓発等を行うためにはマンション管理士は必要だと思う。


●京都市:行政が検証するのではなくて,評価するという意味合いで受け取って欲しい。


●弁護士:制度とはつくって終わりではなく,どう育てていくか。試験段階が必要。


●事業者:建築から分譲までの流れを追うと,10日間でしかチェックができない。


●管理組合団体:この短い期間では第三者が介入することが難しい。


●京都市:この10日間という期間を延ばすことがこの制度の一つの目的。


●弁護士:こういうやりかたでは分譲業者も変わる必要がある。建築確認申請時点で管理規約などの下地がまったくできていないのがわかる。分譲開始直前に作成するのは問題。


●マンション管理士:長期修繕計画や管理規約を第三者がチェックすることによってマンションの価値があがるということを消費者に訴えていくことが制度拡充のために必要。


●弁護士:土地を購入してから引き渡すまでの期間はどれくらいか。


●事業者:普通で1年弱。確認申請は最速で半年ぐらい。


●司会:管理規約や近隣協定等を評価するにはどれくらいの期間を要するのか問題になる。


●京都市:いったん提供された情報が最終ではないので,何度かの再評価が求められる。


●事業者:事業主と販売会社が何度も議論を重ねて作成するので,分譲開始前段階にだされる書類は後に大幅に変更される可能性は低い。


●司会:土地購入から約9ヶ月で一定の書類が揃えられるか。


●事業者:業者によってまちまち。


●事業者:住宅性能表示があったから売れるとは限らない。販売の側から言えば行政に提出する事業者側の案はあくまでも案で,変更がきく。それではあまり重みをもたなくなる。


●京都市:確かに事前の早期届け出は,後で事業案が変わる可能性がでてくる。だから事後でも良いのではないか。


●事業者:悪質な業者を締め出すには事後届け出の方が良い。


●マンション管理士:マンション管理士の立場からすれば,情報はあればあるほどいい。重要事項説明書などは管理士が側について説明してあげるのが理想。


●司会:届け出でチェックしないとやはりダメ。行政が評価機関を指定,情報の保護をする。粗悪なマンションが売られている現状を考えると,届け出制が必要。その義務化にむけて行政の取組みは慎重にすべき。約9割の分譲会社のマンションは大丈夫だが,残り1割のマンションは問題がある。粗悪マンションからユーザーを守るには一定の介入が必要。

 

 

第4回コアメンバー会議

 

日時:2003年2月27日(木)18:30~21:30
場所:キャンパスプラザ京都 第3,4演習室

 

●司会:条例になるという前提で,届出制プラス努力義務規定の流れの中で,評価作業にたいする費用負担の費用負担を誰がするかを話したい。


●京都市:行政がすべき事柄に当てはまるかの判断は簡単にできる程度の基準。行政指導すべき基準に当てはまっているかの判断を,NPOなどに委託すると考えられる。


●弁護士:どういう形のペーパーで最終の評価を公表するか。誘引ないし売買の時に評価結果を購入者に提示すること。または,京都市のホームページにこの情報とコメントを流し込む,2つの方法か。


●京都市:ホームページに載せる場合は,それがどの物件かを特定しては載せられない。


●弁護士:業者にすべてチャンスを与えるなら,特定して全部を流してもいいのでは?


●京都市:制裁措置があるものでない限り内容を公表するのはできない。


●京都市:評価は,マンション管理士が100人いれば,100評価軸がある。その評価軸でいい評価軸は生き残る。絶対の物差しをつくろうとするから,作りにくくなる。


●弁護士:消費者に生のデータを提供しても分からない。説明やコメントがいる。


●弁護士:いきなり評価するのではなく,業者に流して,修正する形もいい。環境アセスメントのイメージだが,最初の評価がおかしいものに対して,業者側から理由が出てくるかもしれない。その中で最終評価を出して,消費者に情報として与えることが重要。


●マンション管理士:行政ができない評価をNPOに委ねるということは可能か?


●マンション管理士:評価する機関は,誰でも良い。機関がいくつあっても,消費者保護の観点に立っていくところが残る。


●京都市:最低ラインのところだけをやるのが行政だ。


●司会:行政は最低限の基準しか作れない。もっと高いレベルまで消費者に評価したい。


●京都市:最低限届け出る,任意で届け出る,の2階建方式にするとよい。情報を求められれば見せてもいいという項目に〇,×を付けてもらう。〇のものは評価をする。公開は任意だが,同意されたものを公開する。


●司会:もうひとつは,情報公開だけを行政の仕事にして,他に行政はタッチしないやり方のどちらか。京都市でディベロッパーからの情報を集めて,公開までやる。その情報を管対協などが勝手に評価し,消費者に提示。その情報の判断は消費者の責任。


●弁護士:NPOの任意の評価だと,評価を販売時に公布する義務付けはできないか。


●京都市:努力規定に留まる。宅建業法の領域なので,条例と法律がバッティングする。


●司会:行政の最低ラインとNPOなどの総合的な情報で判断できる仕組みが効果的。


●京都市:ここだけは行政側で情報を押さえて欲しいというのは何かが知りたい。


●司会:ここにある9種類の書類の提出を,京都市が提出を義務づけるのは可能か。


●京都市:理由付けさえできれば可能。


●マンション管理士:届け出制の書類は最低限,原始管理規約とか委託契約書,管理費収支契約書は必要。図面や売買契約書も連動性をもっているということで必要。


●京都市:図面は無理。何のために届けるのかという理由に乏しい。


●弁護士:既存適格の問題がある。


●司会:長期計画は重要。不動産業界で分譲時に最低ラインを決めているが,建物を見るとそれでやれる訳がない豪華なマンションで明らかに足りない。それで長期修繕計画と図面が必要になる。長期修繕計画だけ出されても判断できない部分がある。


●弁護士:プライバシーの関係で問題になるなら,専有部分の内容は入らない。実際には専有部分も含めたパンフレットはたくさん出ている。


●司会:パンフレットの図面で長期修繕計画をチェックすれば良い。


●弁護士:パンフレットの図面というのは,専有部分は詳しいが平面図などはない。


●司会:図面から長期修繕計画をチェックするのは無理だがある程度判断できる。


●弁護士:パブリックレポートという意味合いで,とりあえず項目でいいのではないか。


●京都市:管理方式の選定と入居者研修制度では「すまいスクール出張版」事業がある。入居時,入居者が集まる機会に京都市が研修という意味で勉強する。9割以上の入居段階でもう1度,京都市が研修をする。8回くらいでパーフエクトに勉強ができる。


●専門家:市が研修を呼びかけるのは,区分所有者も耳を傾けると思うから推進すべき。


●京都市:そこではマンション管理士の本当の能力が問われる。


●司会:既存の京都市の制度のフル活用が前提。○○建設さんはどんな説明をしてるか。


●事業者:入居3ケ月以内に管理組合の立ち上げ。1ケ月~1ケ月半で役員立候補受付け。そして理事会を開催して総会。未販売住戸の発生時,遅れたケースがある。


●司会:中立の立場の人が入って,調整ができる体制にしておかないといけない。購入者の知識が不足。研修制度で補うということ,専門家を入れて補う。


●司会:専門家が入るのを行政の制度にするか,例えば,関西マンション管理士協会で制度を作る,それを○○建設が利用してマンション管理士協会の専門家を管理士とする。そこから始めていくべき。その制度を管理士協会が作れば,○○建設さんは利用するか。


●事業者:能力を持っていれば,利用価値は十分にある。


●司会:制度の専門家の登録制度を行政で作ったらどうか。


●京都市:マンションの地域的特性等から適切判断できる能力がいる。管理会社,ディベロッパー,区分所有予定者,専門家がうまく共同体としてスタートしないとできない。


●司会:行政の既存制度の他,民間の制度も含め何が必要か。


●弁護士:将来,業者が管理組合のため専門家の費用の補助を宣伝するのは考えられる。


●司会:現場の問題を通じて専門家がそばにいて,問題を共有できる関係が必要。具体的に常駐の管理人さんでそういう人がいるのが,一番理想的。


●京都市:福祉サービス付きマンションと一緒。自立の助けを用意するマンション。


●司会:日常的な関わり方が初期の段階の1~2年必要。一番良いのは管理人。能力の高い人を管理人にできる仕組みをつくるとよい。


●京都市:管理人をたくさん登録するとよい。


●司会:アメリカみたいな独立した管理人でもいい

 

 

 

 

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