スマートフォン表示用の情報をスキップ

第3回京都市マンション管理フォーラム摘録

ページ番号3305

ソーシャルサイトへのリンクは別ウィンドウで開きます

2010年4月23日

京都市の施策

 

 

 

日時:平成14年2月23日(土)午後1時30分~4時
会場:大谷婦人会館 比叡

サブテーマに関する意見交換: 
・マンションとは何か?
・マンション管理組合が行っている事業とその運営について
・マンション住民と地域住民の接点と連携の可能性について

 

 

自己紹介

 

●(市民)自治連副委員長,ふれあい委員長をしている。ふれあいは夏祭りと冬のふれあい行事を行っている。マンションの問題は,一昨年,町内(喜吉荒神町)でマンション建設があったとき来た人を歓迎して町内づくりの一環としたいということで動いてきた。

 

 

テーマに関して

 

●(司会)前回,京都独自の管理協定の提案があった。マンション管理組合の組織は,法律で決められている。管理費・修繕積立金等,多額の費用を集めて運用している。住環境をよりよいものにしようということで事業展開をしている。高い能力を身につけている。従来の組織にはない特長をもっている。
 そういったことをふまえた上で,マンションとはどういう集合住宅なのか,そして地域にとってどういう意味合いをもっていくのか議論したい。まずはマンションサイドの方から発言を。

 

 

意見交換

 

●(弁護士)マンション管理組合は強制加入であることが大きな特徴。賃借人は,入れない。そこで別に居住者の自治会を作っているところ多い。
 管理組合は,マンションの建物を維持管理する目的がある。否応なく財産を維持管理していかなければいけないという義務がかせられる。理事が,業務を怠ると損害賠償になる可能性もある
 町内会との比較で言うと,強制加入ではないにしても祇園祭などの山鉾という財産を持っていることや町有の町家などもある。京都の町内会は単なる親睦団体というわけではない。マンションの管理組合と似ているところがある。そういう財産をもっているところはしっかりとした活動をしているのではないか。
 歴史上の違いから異なる点が生じているのではないか。管理組合は,1960年代くらいから始まったもので新しい。しかし,買うときには,意識していない。問題が起こってきて,初めて認識をする。
 町内会は,江戸時代からの歴史がある。この点は,郊外と市内とで違いがあるだろうが。紙には書いてないしきたりがある。しかしそれが,新しい人の感覚にあうのか。新しい世代から言うと,役員改選の方法に関してとか,毎月決算報告をするべきとか。最近,町内会でも軋轢が生じていると聞いている。たとえば,神社への寄付等の町内の支出のあり方に関して,新しい人が入ってきて,おかしい,やめてしまえということに。
 管理組合には,管理規約がある。管理組合の運営に入った人がどう思うか。いい方向にいくか,悪い方向にいくか。
 あと町内会の態度として,賃借人をどうするかはっきりしていないのでは。町内会への入会について,一戸建てでもなかなか入れてくれないということがないか。

 

●(管理組合団体)マンションは,消防隊・防災を管理組合を通して行う。その点,町内と協力してできないか。八尾のマンションの例では,防災用品をマンションに保管し避難場所を提供している。広いということで出来ることだが。

 

●(マンション管理関連団体)管理組合には,管理会社があるが,町内会にはそれがない。管理会社があることで,逆に管理組合が無関心になることがある。自主的な管理をやっているところは,自治会活動も活発。今ある管理システムでは,90%のマンションでは管理会社におまかせ管理に近い状態。町内会側の方からすると,管理会社に頼めるような仕組みがない。町内会では,自分たちでやっていくしかない。自分たちでノウハウがためられる。
 もう一つの側面として,町内会に対しては自治体の支援があるが,管理組合はほとんどない。これは徐々に変わりつつあるが,管理組合という名前で相談にいっても相手にされなかったという長い痛い時代の経験がある。今後どのように展開していくのか,お互いがいい方向を向くには,融和していくような仕組みが必要では。
 新住民・旧住民というのは,マンション内でもある。実際には,ルールを守らない人には来て欲しくないということ。
 町内会でマンション反対という時に何に反対するのかということだと思う。その地域の環境が気に入って購入しマンションに入居する人に対しても反対というのは,問題がある。
 まわりに住んでいる人とディベロッパーがやりあって,最終的には金で解決する。札びらで顔をはたくような解決の仕方ではどうしてもしこりが残る。ディベロッパーの協力が是非必要。
 地域が何に反対するのか。高い建物に反対なのか。容積率いっぱい,利益率を追求することが問題なのか。建てる側も容積率を減らすことが必要なのかとも思う。

 

●(建築士)マンションは,ステータスシンボルとして扱われきたと思う。アメリカンドリームというか,リビングがあってというようなイメージで。しかし,そこで個人主義がはき違えられて,孤独主義になっているのではないか。自分の家につくまでに,道路からマンションの玄関,さらに鉄の扉へ。京都の古い家は,格子があって,中が見える。
 地域との関係が問題になっているが,マンションの中でも新旧の対立がある。もっと言えば,家の中でも孤立しているのではないか。家族に会わなくても生活できてしまう。そこに問題がないか。そういう発想の設計の仕方が必要ではないか。
 新聞の折り込みなどでも,近くのマンションのチラシしか入っていない。ということは,マンションに入る人は,近くの人ではないか。そういう点で言ってもディベロッパーは地域に受け入れらるマンションについて,考えるべきではないか。
 京都は,50戸以下のマンションが多い。50戸以上になると30へーべー以上の集会室を持たなければならす,集会室も容積率に入るので。前回の会議でも15戸くらいから集会室を持った方がいいのではないかという意見があった。地域のコミュニティースペースとしての集会室も非常に大事ではないか。
 マンション居住者は掃除をしない。地域の人はしている。お互いに挨拶を交わし,顔見知りになれるようなシステムづくりを維持管理の中にもっていけたらと思う。

 

●(学識経験者)町内会というのは,江戸時代の町を引きずっている。町は自治体だった。8割くらいが借家層。明治以降に親睦団体として変化した。歴史の影響で都心の町内会は管理組合的である。第2次大戦後,持ち家と賃貸の比率が逆転して,変化がおこっている。
 町内会と管理組合は,元々組織のカテゴリーが違う。一緒に論じるのは難しい。議論の整理が必要。
 マンション住民が町内会に入るのは組織の改革に役に立つと思う。地域の担い手が,町内会であるということではない。まちづくり協議会があるところもある。町内会がまちづくりの主体なのかどうかも検討課題である。町内会のあり方も議論して行く必要がある。
 それぞれの町内会のまちづくりに対する姿勢の違いもある。小さい規模のマンションの場合,地域に参加するのは自然。京都は規模の小さいマンションが多い。規模が大きいものは,旧町内に影響力が大きい。マンション内で活動がある。そこでは,連携をどうするかを考えるべき。
 いくつかの場合に分けて,議論すべきではないか。
 フォーラムの向かっていく方向。新しいマンションと既存のマンションとを分けて考えるべきではないか。新しいマンションは,協定書の問題。既存のマンションに関しては,規模の大きいマンションとにわけて考えるべきではないか。

 

●(市民)格致学区は職住のまち。お互い様の精神が町衆の基本的な考え。管理組合と町内ということを言われるととまどう。マンションの個々人をつきあいたいと思う。
 マンションは住民が望むと望まなくても立ってしまう。管理組合を通してといわれてもとまどう。なんとか,管理組合を通さずに交流する方法がないか,考えて欲しい。

 

●(行政)町内でマンションが建つということがそれほど頻繁にあるわけではないので,町内にノウハウがない。元学区でまちづくり協議会やまちづくり委員会でいろいろな活動をしている。都心部では元学区の中に20町内ぐらいの町内の数がある。町内と,元学区自治連合会,まちづくり委員会の関係・役割分担を考えるべき。町内会長は1年でかわるケースが多い。ノウハウは,元学区の組織でためていく,町内はそこから情報をとる。マンションとの関係は,町内会が主体になるだろうが,自治連合会やまちづくり委員会で相談にのるという形でいけないか。実際に動いている学区もある。

 

●(司会)議論を新しいマンションに絞る。協定というルールづくりを考えていきたい。工事協定ではなく管理協定のありかたを中心に。

 

●(弁護士)管理協定の中身は固まってきている。ワンルームマンションの場合,町内会もゴミや車の問題に関心を持っている。京都の実状を分かった業者であれば,町内とともにつくるということになる。マンション作ったことのない業者であれば,町内とあつれき生じる。そういう場合は,町内が教える立場になるだろう。
 そこで,京都ではこうするという指導を行政の窓口が建築確認の段階から業者に対しする。モデル的管理協定を作成するのはどうか。
 町会費については,パターンがあって,①個々の住民が払う②管理組合が払う③管理組合が団体で入って払う。③は,管理組合からすると安くなる。しかし,顔が見えない。どれが望ましいのか議論してモデルをつくって欲しい。
 お金だけでなくて,活動の中にどう組み込んでいくか。班構成や体振や消防などの活動などを町内会は考えて欲しい。

 

●(事業者)最近は,管理協定書を作ることが多い。以前,事業主からの説明が不足という話しがでたが,管理については,事業主から購入者側に適切に伝わるようなものが必要だと思う。
 一方で,自治連についても町内の対応が個々で全く違うということについて,考えて欲しい。
 管理運営ということでは,行政的な指導をすることは必要ではないか。自治会と町内会とまったく接点がないというマンションでは,原因として,管理会社,管理人さんにあることも。管理会社もマンションのことしか考えてないのでは問題。マンションの空地で近隣の人が車のターンをしようとしたら,管理人から拒否されたとか。また,マンションの自転車,バイクの置き場増設で,近隣とトラブル発生の例も。管理協定締結をそのつど行っていくなどの工夫が必要ではないか。

 

●(司会)管理協定の話しをすることで,新住民の位置づけを町内が考えることを強いられている。どういう役割を新住民にしてもらうかということも考えていかなければ。まとまった新住民の位置づけをどうかんがえるか

 

●(市民)うちの町内は32世帯でマンションがはいってきて,世帯数が逆転する。  町内の規約を変更することにした。寄付行為で町内の行事をまかなってきたが,マンション入居者に寄付行為は無理だろう,町費の金額で行うということにしようということで。
 また,現在は2組に町内は分かれているが,一つのマンションで60世帯なので,これを1組にしては回覧板がすぐにまわらない。2から3組にするようにしたい。
 そして組から組長を出してもらう。別の賃貸マンションは1組にする。  会長・副会長・会計,体育振興担当と運動会指導マネージャーと組長というメンバーで構成していくことにしている。ただし選挙なので,各自1票もつと逆転してしまう。旧町内の住民は従来どうり総会に出てもらうが,マンションの方は組長さんが代表してもらい,投票権は1票にしてはじめてみようと思っている。マンションの方が町内の事情が把握できていないので,最低5年ぐらいは旧町内のものが3役になり,それ以降に選挙で選ばれたらマンションからも3役をもってもらうという方針で相談している
 決算報告と併せて提起する予定。
 町内会長は1期1年。このまま続くかどうか。マンションの理事長もそういう気持ちをもってもらえるかどうか。お互いに気持ちがもてるかどうか。おたがいに譲り合って何もしない状態だとお互いにどうしても離れていくのではないか。

 

●(市民)町内会の回覧板。マンションは回覧板が回りにくいのでは。町内の情報をどのようにまわすかが課題。

 

●(市民)芦刈山では,町有の蔵がある。昔は町有の町家があったが戦前に売ってしまった。戦後,蔵だけは残そうということで,財団法人芦刈山保存会を作った。
 町衆が新しいものにチャレンジしていくということが必要だと先輩が言っていた。  ある程度,連合会もガラス張りにしていくべき。町費でも,きちっとした理由の元で使われているのならば若い人も納得するのでは。

 

●(司会)財団法人,町内会とは違う性格の団体。町内会が親睦団体化しているなかで,財産をもっているということで,また違った展開をしているのでは。

 

●(市民)ロワイヤルも建設時から,住民が30%入れ替わった。町内とのつきあいと言っても希薄になっているのではないか。管理組合というよりも,すべて,個人のつきあい。管理組合はあるが,自治会がいるのではないかと思う。理事長も階数別に自動的に変わっていく。実質的に管理組合が活動しているのは修繕工事の打ち合わせくらい。町内会といかにコミニケーションをとるかという問題だが,経験の共有がない限りできないと思う。この経験の共有で祇園祭以外何かないかなと思う。だんじりの組織はすごい。若い人がこれほどでてくるかと思った。祇園祭とだんじりでは,静と動の違いがある。スポーツでこれをできないかと考えている。

 

●(司会)従来の町家とは異質なマンションという住宅があって,そこに住む方が町内の一員になって地域で役割を果たすことはいいが,その時に結局従来の地域・町内会に同質化してしまうと新たな展開はのぞめないのではないか。元々異質な存在なのだから。むしろ異質性をうけいれていくことによって京都のまちが幅を広げていくというほうがいいのではないか。
 芦刈山ではくどくどいわない,できるだけ入ってもらった方に好きにやってもらって,そこから接点を見つけていきたいという話しがあった。
 格致学区のマンションというのはひとつの特徴をもってるように思う。その特徴を端的に示しているのが,ロワイアル以外はここに出てこられない,傍聴にもこられないという傾向をもっていること。
 管理組合団体に入ってるようなマンションと比較した時にどうなのか。管理組合を活発にやってるマンションの管理組合の特性というものはかなりはっきり示されていると思う。

 

●(管理組合団体)マンションは,多様化していると感じている。大規模改修や暴力団とかで団体に加入するマンションが多い。トラブルがないと入ってこない。
 マンションに入居する人は,近所つきあいが煩わしいということで入居する人が多い。
 管理組合として扱っている額は大きい。大きいところでは,億単位になる。ノウハウは培っている。熱心にやっているマンションでは,自分たちで工夫している。

 

●(マンション管理関連団体)マンションが団体で町内に入ると,町費が安くなるということはあるかもしれないが,理事長は町内会名簿に載っているが,それ以外は載ってなくて,その他大勢という場合もある。
 また,町内のお知らせといっても,掲示板に貼ってあっても見ない。熱心な管理組合は 情報を伝えようとする。その際に町内の情報も入れてしまうのがいいと思う。
 いいマンションというは,マンションそのものの自治会活動も活発に行われている。地域に開放して町内の方もご一緒にどうぞという大きな気持ちでやっているところもある。
 マンションは規模が様々である。格致地区のマンションは比較的小規模。小規模であれば,町内とのつきあい方はあるだろう。
 マンションが地域にとけ込むようなものになっていることが必要かもしれない。京都の方は伝統的建築物が多いので,まず高さが気になる。周囲の町なみ,景観とマッチしたような設計でつくらているマンションであれば,受け入れられやすいのでは。

 

●(弁護士)景観に配慮した町家型共同住宅に住んでいる。近くの歌舞連場の招待などが配られたりする。回覧も回ってくる。
 しかし,集まりの招集通知がこない。一般の人にはこない。地域では,運動会が熱心ということだが,呼びかけはきたことがない。
 回覧について言えば,現実的には,回覧されているものはくだらないものが多い。あるマンションでは,理事会で検討。重要なものコピーしてまわす。重要でないものは,掲示するようにしている。

 

●(事業者)基本的に管理組合と町内とは,別のものということを前回言った。管理組合は,区分所有法にもとづいているマンションという財産保持の団体。大規模修繕や管理がしっかりできていれば,管理組合の役割を十分果たしているといえる。マンションと町内との関係というのは,各世帯との関係ではないか。自分の経験では,管理組合の副理事長が町内担当ということにした。
 地域との関係はすぐにどうなるというよりも,たとえば,子供が学校に行けば,子供会を通じて地域と接触を持つことになる。実際のマンションの状況としては,以前は停滞していたが,神戸や阪神間では地震後,相当積極的になった。また退職後に熱心にされるひともいるなど以前よりも関心をもつようになっている。低成長の時代に運営費用の面で関心を持ってくるようになっている。そのような中で,特に定年退職して,地域との関わりを積極的に持ちたいというように変わってきている。
 管理業協会でもコミニティを大切にしようということを強調している。管理組合内でのコミュニティをトラブル防止に。管理組合のコミュニティのいいところは,地域ともうまくいっているということが連鎖的に起こっていると思う。

 

●(市民)ロワイヤルの管理組合が町内の接点がないといったが,管理組合の理事の中に,担当者がいる。全部メールボックスに入れる。

 

●(建築士)マンションの中に,コミニティがなければ大変なことになる。
 大規模改修の際,コミュニケーションがとれていれば,地域と協力してもらえるが,うまくいっていないと着手時期がおくれてしまうということにもなる。地域とのコミュニケーションがうまくいってないと,自分たちの財産の運営もうまくいかないということを管理組合として十分考えていただきたい。しかし,建設時にトラブルがあって,それをしらずにマンションの住人が入ってしまうと大規模改修がまた非常にしんどくなってしまうということがあって,トラブっていることを事前に知らせておくことが必要だと思う。
 もう1つは大規模改修時は,マンションの中でもコミュニケーションをとるいい機会。それが管理会社任せの場合は,いつまでたっても地域とのコミュニティーもとれないし,管理組合の中でもコミュニティーがとれない。やはりマンション側から見た時に,マンションがちゃんと自立していくためには,地域とのコミュニケーションを大事にしていくことが大事だと思っている。

 

●(司会)まとめるが難しい。一つは,マンションという異質なものをどう地域が受け入れていくかということ。それを地域の力にどう変えていくかということ。
 マンションの問題をやっていて言えることは,よいマンションというのは,自治能力が非常に高い。自治能力というのは,自分たちが住んでいるマンションの環境づくりを企画し,実行し,責任をとる能力を持っている。
 自治連との関係で言えば,昔地域で共用スペースなどがあった。学校も地域で運営してきた。それが地方自治会などの方へ移管されて,親睦団体的になってしまった。そうしたときに,マンションの管理組合がもっている特性というのが,やはり高い自治能力ということが言えるのではないか。この高い自治能力をもったマンションを活かさない手はない。しかし,マンションというもので条件が与えられていても,条件を活かせているかどうかで分かれてしまう。
 しかしマンションという居住形態が備えている条件というものは,町家の組織である町内会や自治連がもっている条件とはまったく異質なものであるということを押さえておかないといけない。そのうえで,町内会・自治連のところに全然ちがう条件をもったマンションが入ってきているという現実がある。
 これを排除するとか同質化するよりも,むしろ町内会や自治連にない質をとりいれていくということで地域がより豊かなものになっていくと考えたほうがいいのではないか。それをどうやってのばしていけるのか,つまり格致の19のマンションの条件をいかして,そのマンションの中で高い自治能力をどう育てていくのか,それを地域にどういかしていくのかという方向は考えられないかということ。
 それは今後地域の中で,マンションを積極的にとられて地域の町づくりにいかしていくとすれば,そういう高い自治能力を地域全体の町づくりにいかしていく具体的な方法を考えていくのも無駄なことではないと思う。

 

●(学識経験者)現実のマンションが果たして,今の議論に耐えられるものになっているとも考えにくい。ロワイヤルと地域との関係というのは,先進的な取り組みである。そこのもとになっているのは,協定だが,協定をつくっているところは多いが,かならずしもうまくいっているわけではない。うまくいっている例とうまくいっていない例を地道にみて整理していく作業が必要ではないか。
 さきほど町内とのつきあいといっても個人的なつきあいであるという話がでたがその通りだと思う。また,経験の共有が必要だというのもその通りだと思う。しかし,その経験を共有したり,個人的つきあいを可能にしている仕組みがあるかないかというところが非常に大きいのではないか。やはり協定書が重要な役割をもつ。
 その際,協定書を結ぶということをマンションの入居者に伝えていくというプロセスの中で,その前提がうまくいってる場合はできているという要素がかなりあるのではないか。
 マンションの受け入れということを考えることによって町内の方のルールを改正したり,これまでの町内会組織を変えていこうというきっかけにして,マンションを含んだ町のしくみをどうするかという議論が起こってくるというのもひとつの大事な話。そのような経験が蓄積され,発信されているということが大切。
 トラブル回避ということで協定を考えるのではなく,ポジティブにとらえるということができないか。協定をつくってマンションをうけいれるということの中に,今の町づくりのしくみを組み立てていくことができればと思う。その一つが,行事への参加が重要なように思う。格致の中に新しく来た人に行事への参加を呼びかけるためにはどんな行事があるのかということが,入居の前にマンションの入居者に知らされていないといけない。そのためには自治会の活動全体がもっと情報として発信されている状態になっていなければ,新しい入居者に伝えることができない。行事への参加というのはポジティブな面をもっている。
 まちづくり活動の担い手は誰かということだが,何らかのかたちで地域のまちづくり活動に対してマンションが寄与するということがあるとすると,それもポジティブな要素になる。ただそのためには地域の町づくりのこれまでの活動がどうなっているか,またどういう方向で活動しようとしているのかがまとまっていなければ発信のしようがない。ということはまちづくり活動の情報発信ということができるくらいの水準の活動が地域で行われていて,それが情報発信される条件をもつことと,ポジティブな協定書というのが一体的になってくる。
 それが地域の方にそういう条件があるかということと,いいマンションがくるかどうかということが相互性をもっていて,それをうまく折り合いをつけていくということが協定書の役割だと思う。

 

●(事業者)地域の規約を変えてやっていくのは,いい方法。なかなか実現が難しいとは思うが,専有部分の持ち分で積立金をとるとかいうことからいうと,土地面積割合で町内会費を割り振ってもいいのでは。

 

●(事業者)マンションの居住者と町内との融和ということでいかなければならないのでは。管理人室がオートロックの内にあるか,外にあるかで違いが。外にあった方がいいと思う。これからのマンションの建設にあたっては,管理人室が外にあった方がいいと思う。理事長・副理事長・会計・監査となっていて,副理事長が町内担当になっている。前年の理事長が副理事長ということになっている。その後,会計ということになっている。

 

●(市民)管理組合と自治連との関係,融和が重要では。新住民は,交通の便や地域の環境,そして町内の状況をわかった上で買うと思う。祇園祭に参加できるということにメリットを感じるということは,そうだと思う。旧住民は前向きの姿勢で対応するのが一番だと思う。管理人の人がマンションとの住民との町内の事業の一端をになっているということで,うまいこといっている。マンションの集会所を地域にという話があったが,自治会館は誰でも利用できる場であり,マンションの方にもしらせて,使ってもらいたい。消防の器具庫なども使ってもらったらどうか。

 

●(司会)次回で最後。管理組合と自治会ではなく,マンションと地域ということで,まちづくりという問題を考えたい。協定の問題を考えたい。ポジティブに積極的な面を引き出していくという観点で議論したい。

 

 

 

 

マンションTOPへ

 

お問い合わせ先

京都市 都市計画局住宅室住宅政策課

電話:075-222-3666

ファックス:075-222-3526

フッターナビゲーション