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京都市分譲マンション管理実態調査結果について

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2010年4月23日

京都市の施策


 

 市内の分譲マンションの管理の現状を把握し,その結果を分譲マンション管理に係る本市の施策の検討及び実施に活用するため,分譲マンションの管理状況,居住者の管理に対する意識等を調査し,その結果をまとめました。

 

調査概要
調査目的本市の区域に存する分譲マンション(2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。以下同じ。)の管理の現状を把握し,その結果を分譲マンション管理に係る本市の施策の検討及び実施に活用する。
調査方法本市の区域に存する分譲マンションの全数把握調査,アンケート調査及びヒアリング調査による。
調査地域京都市全域
調査時点平成13年2月

 

 

京都市分譲マンション管理実態調査結果の要約

 

■市内分譲マンションの概要

 

 本市における分譲マンションの供給は,先行する都市よりは10年遅れて,昭和40年頃に始まり,昭和40年代後半から本格化している。本市の調査によれば,平成13年2月現在のマンション数(管理組合数)は1,143で,ストック総数は70,454戸であった。これは,本市の住宅総数の10.3%を占め,戦前木造住宅の8.8%を上回っており,特に都心4区では15.1%に及び,都市における主要な居住形態としてすでに定着している。
 新規供給戸数の平均は,約2,300戸/年で,最近5年間の平均では約3,150戸/年とバブル期をしのぐ勢いが見られる。
 本市の平均的なマンション像は,1.6棟(全国平均2.5棟),7.3階(同8.4階),76戸(同118戸),敷地面積2,694㎡(同7,889㎡),延べ面積5,983㎡(同12,195㎡),専有面積64.5㎡(同74.7㎡)となっている。敷地面積では全国平均の約1/3,延べ面積では同じく約1/2と,全国平均よりは規模の小さいマンションが多い。
 また,賃貸率は13.3%(同12%), 空き家率は2.2%(同2%)となっており,それぞれ全国平均とほぼ同じ状況である。

 

■マンション居住に対する意識について

 

 マンションでの永住意識については,「永住するつもり」が41%(同39%),「いずれ移転するつもり」が35%(同31%)と,全国とほぼ同じ状況にある。
 また,現住居に対する満足度は,「大いに満足」が8%,「概ね満足」が61%の合計69%であり,全国平均の「満足している」21%,「さしあたり困っていない」56%の合計77%と比べると,やや満足度が低いといえる。

 

■マンション管理の現況と管理に対する意識

 

 マンション選定時の管理に対する考慮は,「かなり考慮した」が18%(同11%),「少し考慮した」が41%(同36%),集会への出席状況は,「ほとんど出席」が54%(同45%),「時々出席」が34%(同31%),役員就任への対応では,「快く引き受ける」が19%(同14%),「順番なら引き受ける」が69%(同66%)と,いずれも全国平均より高く,管理に対する意識は全国レベルよりも高いといえる。
 管理状況全体の満足度は,「非常に満足している」が8%(同18%),「やや満足している」が70%(同62%)と,全国平均より低くなっており,意識が高いからこその結果ともいえる。また,管理がうまくいっている理由としては,1位が「管理組合役員が熱心」,次いで「管理人がよい」が挙げられ,全国とは順位が逆になっている。一方,管理がうまくいっていない理由としては,1位は「一部居住者の協力が得にくい」であり,全国と同じであるが,2位は本市が「管理会社が悪い」であるのに対し,全国では「管理組合役員が不慣れ」が挙げられている。
 管理を管理会社に委託することへの意向は,「管理は任せるが方針は組合で決める」が78%(同73%),「管理会社にすべて任せる」が7%(9%)となっており,管理組合主導で管理方針を決めている傾向が全国よりは強い。

 

■適切な修繕について

 

 大規模修繕の実施状況は49%(同60%)と全国より低いが,築10年を超えるマンションの割合が全国より小さいためである。
  修繕積立金の平均月額は,7,224円(同7,378円)であり,全国とほぼ同じである。また,修繕積立金残高は45.2万円(同37.4万円)と全国より高い。しかし,修繕積立金の算出根拠については,「長期修繕計画の必要額を参考に決定」が56%(同65%)と全国平均より低く,逆に「分譲時に分譲会社が提示したままの金額」が23%(同19%)と高いことから,今後,修繕積立金の額を適正化すべきマンションがあることを示している。

 

■居住ルールについて

 

 トラブルの発生状況は,1位が「駐車場問題」,2位が「音に関する問題」,3位が「ゴミに関する問題」となっており,全国の1位「音に関する問題」,2位「ペット問題」,3位「駐車場問題」とは,異なる傾向が示されている。
 また,犬・猫の飼育に関する意向では,「一定のルールを設けて容認」が41%(同60%),「全面禁止すべき」が41%(同36%),「迷惑をかけない範囲で自由」が15%(同「区分所有者の自由」2%)となっている。「一定のルールを設けて容認」と「迷惑をかけない範囲で自由」の合計が過半数を占め,近年のペットに対する認識の変化がうかがえる。   

 

■コミュニティについて

 

 マンション居住者間の近所付合いについては,「ある」が31%,「少しある」が48%,「ない」が21%となっている。これに対し,周辺地域との交流では,「ある」が20%,「少しある」が38%,「ない」が42%と,全般的に低くなっている。自由意見でも「周辺地域や自治会との関係に悩んでいる。」や「マンション計画段階から地域との関係に配慮した誘導をしてほしい。」といった意見が多く寄せられた。

 

■行政に対する要望等

 

アンケートやヒアリングを通じて,行政への要望として寄せられた主な意見は,次のとおりである。
・ 本格的な支援の実施
・ 情報提供,居住者への啓発
・ 大規模修繕や建替えに対する支援 ・ 相談窓口の設置
・ 管理会社との関係の指導
・ 周辺地域とのコミュニティの調和への誘導

 

 

京都市分譲マンション管理実態調査結果をダウンロードするには,下のリンクをクリックしてください。

 

 

 

 

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お問い合わせ先

京都市 都市計画局住宅室住宅政策課

電話:075-222-3666

ファックス:075-222-3526

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