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改正区分所有法と規約の変更

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2011年9月29日

管理について

区分所有法の改正

 2002年12月11日に改正区分所有法が公布されました。今回の改正は,1982年の大幅改正以来,2回目となります。1回目と比較すると改正点は限定されており,管理組合運営上の変化も多くはありません。しかし,共用部分の変更に関する改正等,重要なものもありますので,改正点について,十分に知っておく必要があります。

 

規約の改正

議論の様子イラスト

 区分所有法改正にともない,管理規約の改正が必要となる場合があります。規約の改正は,区分所有者数及び議決権数の4分の3以上の多数による総会の決議が必要です。規約改正に関わる改正法の内容については,以下のとおりです。
 

1.共用部分の変更(大規模修繕工事は過半数決議で可能に)

 法17条の共用部分の変更の議決に関する規定が変更されました。改正のポイントは,建物の効用維持のために欠かせない大規模修繕工事を過半数決議で行えるようになったことです。
 つまり,改正前は,共用部分の変更は,「改良を目的とし,かつ,著しく多額の費用を要しないものを除いて」,区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成(特別多数決議)が必要とされていましたが,改正後は,共用部分の「形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除いて」,4分の3以上の特別多数決議とされたのです。「大規模修繕工事」という言葉は,法律上は使われていませんが,改正の趣旨は大規模修繕工事を過半数決議で行えるようにすることです。
 規約の改正にあたっては,それぞれの管理規約の表現を踏まえて行う必要がありますが,法文の共用部分の変更の定義に関する部分を入れ替える方法が一般的と思われます。
 また,「長期修繕計画に基づく大規模改修工事は過半数決議とする」旨,明記することも一つの方法でしょう。

 

2.管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格について

 法26条に管理者の権限が定められています。管理者は,共用部分などの保存行為を行う権限を有し,またその職務に関し,区分所有者を代理することが認められています。しかし,これまで,共用部分などに対する第3者の不法行為(たとえば,自動車がマンションの塀に衝突して損傷を与えたような場合)の損害賠償請求を行う際には,請求権は各区分所有者が分割してもつものとされ,裁判所の判断でもそのようになっていました。これでは,不都合が大きいため,今回の改正で,管理者は,共用部分などについて生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に関し,区分所有者を代理するものとされたのです。
 規約には,管理者(理事長)の権限として,明記してもよいでしょう。

 

3.規約の適正化について

 最初の管理規約は,通常,分譲側が用意した原始規約であることが多く,そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど,特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
 そこで,改正法30条では,「規約は,各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設(これらに関する権利を含む。)につき,その形状,面積,位置関係,使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して,各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし,これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが,争いが生じた場合は,訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

 

 

4.規約・議事録及び集会・決議の電子化

 別項参照

 

 

 

 

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