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新築マンションの瑕疵

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2010年4月23日

管理について

1.瑕疵担保期間

 民法570条などでは,売買などの契約の目的物に瑕疵があるとき,売主や物を引き渡した人が負うべき責任を定めています。これを瑕疵担保責任と言います。売主にこの責任を追及できる期間を瑕疵担保期間と言い,事実を知ってから1年と定められています。この瑕疵担保期間は当事者の合意で短縮できますが,宅建業法40条では,買主を保護するという趣旨で,不動産の引渡しの日から2年未満という瑕疵担保期間の特約を禁止しています。したがって多くの分譲マンションの契約では,瑕疵担保期間を引渡しの日から2年間としています。

 

2.アフターサービス特約

 分譲業者の団体は,アフターサービス基準を設け,一定期間にかぎり無条件で補修責任を負うことを決めました。瑕疵担保責任は売主が承認しなければ裁判で争わなくてはならないのに対し,アフターサービスは,瑕疵であるか否かは争わず,一定期間に限り,無条件で売り主が補修義務を負担することを保証したものです。

 

3.住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保促進法)

 2000年4月に施行された住宅品質確保促進法により,新築住宅の売買契約においては,売主は,住宅の構造耐力上主要な部分(基礎,柱,梁,壁,床版,など)又は雨水の浸入を防止する部分(屋根の仕上げ・下地,外周壁の疎上げ・下地など)における欠陥については引渡しの日から10年間補修するなどの義務を負うことになりました。また買主は,瑕疵の補修に代え,または瑕疵の補修とともに損害賠償を請求することができるようになりました。

 

 分譲マンションの場合,共用部分と専有部分によって誰が瑕疵担保責任の追及をするかが異なります。専有部分については個々の区分所有者が行い,共用部分については管理組合が責任を追及します。新築マンションの管理組合では,なかなか共用部分にまで気がまわらず,責任追及できる期間が過ぎてしまうことがあります。マンションの欠陥は,被害が出てはじめて気がつくのですが,既に瑕疵担保期間やアフターサービス期間が過ぎ,分譲業者に責任追及できないということもあります。管理組合が成立した早い時点で,専門家に建物の総合点検をしてもらうとよいでしょう。

 

 

 

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