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マンションに関する法律

ページ番号2764

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2019年10月1日

管理について

マンションの法律とは

本イラスト

 マンションに関する法律は,主に二つあります。一つは,区分所有者間の法的関係を規定した「区分所有法」。もう一つは,マンション管理業者の業務に関する規定などを定めた「マンション管理適正化法」です。また,「マンション管理適正化法」に基づき国土交通大臣の定める「マンション管理適正化指針」には,適正管理において管理組合や区分所有者が留意すべき事項が示されています。
 いずれも管理組合の業務にあたって重要ですので,管理組合役員の方は目を通しておくことをおすすめします。
 また,マンションの建替えを円滑に行う仕組みとして,「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」が定められています。
 

◇建物の区分所有等に関する法律◇

 一つの建物に複数の人がそれぞれ所有する部分(専有部分)を持つという区分所有建物(分譲マンションなど)における区分所有者間の権利関係などについて定めた法律です。

 

第1章 建物の区分所有

 専有部分と共用部分,敷地利用権,管理者,規約及び集会,義務違反に対する措置,建替えなどの事項について定めています。

第2章 団地

 団地関係について,定めています。

第3章 罰則

 義務違反者に対する過料などを定めています。

 

◇マンションの管理の適正化の推進に関する法律◇

 マンションに居住する人が多くなり,マンションの重要性が増してきていることから,マンションの管理の適正化を推進する目的で制定されました。

 

管理組合による管理の適正化を確保するための施策

  1. 国土交通大臣によるマンション管理適正化指針の策定
  2. 管理組合,区分所有者による適正な管理に関する努力義務規定
  3. 国・地方公共団体による情報提供等の措置

 

マンション管理士の資格の創設

 国土交通大臣の登録を受けて,管理組合の運営その他マンションの管理に関し,相談に応じ,助言・指導等を業として行うもの

 

マンションの管理の支援のための専門的な組織の指定
  1. 管理に関する相談,苦情処理
  2. 管理組合への情報提供,技術的支援

 

マンション管理業の適正化のための措置
  1. マンション管理業登録制度の創設
    ・登録の義務付け
    ・管理業務主任者の設置
    ・業務規制(重要事項説明,委託契約書面交付義務、修繕積立金等の分別管理)
    ・情報開示(管理実績,財務諸表等)
  2. マンション管理業の健全な発展を図るための組織の指定
    ・管理業に関する苦情処理等

 

分譲段階における適正化の措置

 竣工図書の管理組合への引渡の徹底等

 

◇マンション管理適正化指針◇

 マンション管理適正化指針は,マンション管理適正化法の第3条に基づいて定められており,管理組合はこの指針に留意して適正管理に努めなければならないとされています。 指針は次の6項目から成っています。

  1. マンション管理の適正化の基本的方向
  2. 管理適正化推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
  3. 管理適正化推進のために区分所有者等が留意すべき基本的事項
  4. 管理適正化推進のための管理委託に関する基本的事項
  5. マンション管理士制度の普及と活用について
  6. 国,地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援

 

1 適正化の基本的方向

    マンションを社会的資産として保全し,快適な居住環境を確保するために,次の点を踏まえて管理を行うようにする。

    ・マンション管理の主体は管理組合
    ・区分所有者の意見が十分反映されるような組合運営
    ・長期的な見通しをもった運営 ・経理は健全な会計を確保する
    ・管理委託する場合は契約内容を十分検討する

  1. 区分所有者は管理組合の一員としての役割を認識し,管理組合運営に積極的に参加する。
  2. マンション管理は専門的知識を必要とすることが多いため,管理組合はマンション管理士等の専門家の支援を得ながら主体性をもって対応する。
  3. 国,地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターは,役割に応じて,必要な情報提供等を行うなど支援体制を整備・強化する。

 

2 適正管理のために管理組合が留意すべき基本的事項

  1. 管理組合の運営
    ・管理組合の自立的運営 → 区分所有者全員の参加,意見の反映
    ・運営にあたって → 情報開示,運営の透明化,開かれた民主性
    ・総会運営 → 適切な判断が行われるような必要な資料の整備
    ・管理者 → 法令を遵守し誠実な職務の執行
  2. 管理規約
    ・マンション管理の最高自治規範
    ・区分所有法に則り,標準管理規約を参考にし,実態と区分所有者の意向を踏まえ作成し,必要に応じて改正を行う
    ・使用細則等実態に即した住まい方のルールを定める
    ・規約違反があった時,管理者は勧告・指示を行うと共に,法令に則り是正・排除を求める措置をとる
  3. 共用部分の範囲及び管理費用の明確化
    ・共用部分の範囲および管理費用を明確にする
    ・専有部分と共用部分の区分の明確化
    ・駐車場の使用に関する適正な利用と公平な負担の確保
  4. 管理組合の経理
    ・管理費と修繕積立金(特別修繕費)を明確に区分して経理を行う
    ・経理の透明性の確保 → 帳票類の作成・保管・開示
  5. 長期修繕計画の策定及び見直し
    ・長期修繕計画の策定と必要な修繕積立金の積み立て
    ・長期修繕計画の策定及び見直し → イ)専門家の意見を求める   ロ)建物診断を行う
    ・計画の実効性確保 →  イ)修繕内容,資金計画を明確に定める  ロ)計画の内容を区分所有者に周知させる
    ・設計図書の保管 → 区分所有者の求めに応じ閲覧

 

3 適正管理のために区分所有者等が留意すべき事項

  • マンション購入者はマンション管理の重要性を十分認識する
  • 区分所有者はマンションが戸建て住宅と異なり,相隣関係に配慮を要する住まいであることを十分認識する
  • 区分所有者は管理組合の一員として積極的に管理組合の運営に参加し,管理規約や総会決議を遵守する
  • 区分所有者は管理に関する法律等への理解を深めるよう努める
  • 賃借人等はマンションの使用について区分所有者と同じ義務を負うことを認識する

 

4 適正管理のための管理委託に関する基本的事項

  • 管理組合は,マンション管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで,管理会社に業務を委託する場合は,委託内容を十分検討し,書面をもって管理委託契約を締結する
  • 管理会社の選定前 → イ)事前に必要な資料を区分所有者に公開 ロ)住民説明会の開催
  • 管理会社の選定後 → イ)契約内容の周知 ロ)管理事務の適正化に努める
  • 紛争発生時の措置 → イ)契約している管理業者に解決を求める ロ)管理業者の団体に解決を求める

 

5 マンション管理士制度の普及

 管理組合はマンション管理士の専門的知識の活用を考慮する

 

6 国,地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援

  • 国,地方公共団体はマンションの実態の調査及び把握
  • 情報・資料の提供
  • 管理組合の相談に対応できるネットワークの整備
  • マンション管理適正化推進センターは積極的な情報・資料の提供

 

 

 

◇マンションの建替え等の円滑化に関する法律◇

老朽化マンションの増加により,居住環境や防災面等で問題が深刻化する恐れが,平成7年の阪神・淡路大震災において顕在化したことから,区分所有者による建替え等を促進するため,建替えを行う団体の法的位置付けや,区分所有者等の権利を新たに建築したマンションに移行させるための法的な仕組み等を整備したものとして,制定された法律です。

 

一般のマンションが建替えを行う場合

・ 建替えに賛成する区分所有者からなる団体(マンション建替組合といいます)が建替えを進めるときの手続が定められています。

・ マンションを所有する権利や抵当権を建替え後のマンションに適切に移す仕組みが定められています。

※ 建替え決議(4/5以上の賛成)については,区分所有法第62条で定められています。

 

耐震性不足のマンションの建物及びその敷地を売却する場合

・ 耐震性不足の認定を受けたマンションについては,4/5以上の賛成によりマンション及びその敷地を売却することを可能とする「マンション敷地売却制度」の手続が定められています。

・ 耐震性不足のマンションの建替えにより新たに建設されるマンションについて,一定の敷地面積を有し,市街地環境の整備・改善に資する場合に適用される容積率制限の緩和の手続が定められています。

 

相談窓口

京都市都市計画局住宅室住宅政策課 分譲マンション管理支援担当

電話:075-222-3666

FAX:075-222-3526

 

建替えに関連する京都市の制度

分譲マンション建て替え・大規模修繕アドバイザー派遣制度

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