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京都市消防局

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共同住宅における防火管理体制の指導指針

ページ番号81561

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2017年9月7日

共同住宅における防火管理体制の指導指針について

                (制  定 平成6年3月31日 発消予第79号)

                (最終改正 平成7年3月17目 発消予第84号)

 

第1 趣旨

 この指針は,共同住宅が個人住宅の集合体であり,その構造によっては火災の延焼危険が著しく少ないなど他の防火対象物と大きく異なる実態にあること,及び管理全般について管理会社に委託する共同住宅が増加してきている傾向にあること等から,共同住宅の実態に応じた実効ある防火管理体制を確保するため,共同住宅の指導に関し,必要な事項を定めるものとする。

第2 用途判定

 消防法施行令(以下「政令」という。)別表第1に掲げる防火対象物の用途の判定については,「消防法施行令別表第1に掲げる防火対象物の取扱いについて」(昭和50年5月15日付け発消予第235号)によるほか,次に掲げるものにあっては,それぞれの規定するところにより行うものとする。

⑴ 高齢者が主に入居する共同住宅(以下「シルバーマンション」という。)

 一般に老人福祉関係の法令の適用を受けず,入居の条件として居住者の全部又は一部について最低年齢の制限を設ける等,主として,高齢者の入居を目的としたもののうち,入居形態が一般の共同住宅と変わらないものにあっては,政令別表第1⑸項ロに掲げる防火対象物として取り扱うこととするが,ケア付きで自力避難困難者等の入居を主としているものにあっては,サービス提供の形態,居住者の自立の程度等を総合的に判断して,政令別表第1⑹項ロに掲げる防火対象物として取り扱う場合があるので留意すること。

⑵ 観光地等に存し住戸の多くが通年居住されず,宿泊の用に供される共同住宅(以下「リゾートマンション」という。)

所有者又は占有者の大半が当該防火対象物に居住せず,一の住戸について複数の所有者又は占有者が存在するもののうち,住戸ごとに限定された者により,比較的短期間の宿泊に利用されるものにあっては,政令別表第1⑸項ロに掲げる防火対象物として取り扱うこととするが,研修所等として利用されるもの,自己の所有する住戸を第三者に貸出するもの等,一の住戸に不特定の者が宿泊する形態のものにあっては.政令別表第1⑸項イに掲げる防火対象物として取り扱う場合があるので留意すること。

⑶ 住戸を短期間の賃貸に供する共同住宅(以下「ウイークリーマンション」という。)

 いわゆるウイークリーマンションと称せられるもので,かつ,旅館業法の適用を受けるものにあっては,政令別表算1⑸項イに掲げる防火対象物として取り扱うこと。

第3 適用範囲

 この指針を適用する共同住宅は,第2に規定する用途判定において,政令別表第1⑸項ロに掲げる防火対象物と判定された共同住宅のうち,消防法第8条の2に規定する共同防火管理の対象とならないもので,かつ,次のいずれかに該当するもの(以下「適用共同住宅」という。)とする。

⑴ シルバーマンション又はリゾートマンション等(以下「特殊な形態の共同住宅」という。)にあっては,主要構造部を耐火構造としたもの

⑵ 前(1)に掲げるもの以外の共同住宅にあっては,主要構造部を耐火構造は準耐火構造としたもの

第4 防火管理者の選任

1 適用共同住宅における防火管理者の選任

適用共同住宅における防火管理者の選任に当たっては,区分所有又は賃貸の所有形態の区分に応じ,次のとおり取り扱うものとする。

⑴ 区分所有の共同住宅

   ア 区分所有者の総意に基づき防火管理者を選任するものとし,選任届にあっては,区分所有者の代表者1名が行うことで差し支えないものとする。

   イ 管理組合等が存するものにあっては,当該管理組合等の管理者が防火管理者を選任し,届け出るものとする。

⑵ 賃貸用の共同住宅

   ア 所有者が防火管理者を選任し,届け出るものとする。

   イ 公営住宅,住宅・都市整備公団又は住宅供給公社等(以下「公社」という。)にあっては,当該公営住宅等の所有者又は管理者が,防火管理者を選任し,届け出るものとする。

2 管理業務の受託を業とする管理会社が行う防火管理者の選任

⑴ 適用共同住宅の管理権原者は,当該適用共同住宅の管理業務全般を委託している場合において,当該委託を受けた管理会社(以下「管理会社」という。)が,次に掲げる要件のすべてを満たす場合にあっては,前項の規定にかかわらず,当該管理会社の従業員を防火管理者として選任し,届け出ることができるものとする。

 この場合において,防火管理者として選任する従業員は,適切に防火管理業務を行うことができる地位にあり,かつ,政令第3条第1項第1号イから二までのいずれかに該当する者でなければならない。

   ア 管理業務の委託契約等において,実質的な防火管理業務全般についての権限を有していることが明確に規定されていること。

   イ 京都府消防長会その他において実施される「防火管理業者の受託を業とする法人等の教育担当者に係る講習会」を受講して,その課程を修了した者(以下「教育坦当者」という。)がおり,当該教育担当者による教育が防火管理業務の実務を担当する者等に対して,定期的に行うことができる体制が確立されていること。

ウ 防火管理者として選任される従業員の勤務する管理会社の事務所について,距離的に防火管理者としての責務を果たすことが可能で消防署長が認めるものであること。

⑵ 署長は,適用共同住宅の管理権原者が,前号に規定する防火管理者の選任を届け出るときにあっては,防火管理者の選任(解任)届出書に次に掲げる書面を添付させるものとする。

ア 京都市火災予防規程第19条に規定する書面

イ 防火管理業務の委託状況表(別記様式)

ウ 教育担当者の資格を証明する写し

3 防火管理者の重複選任

⑴ 管理会社が重複の適用共同住宅の管理業務全般について受託している場合において,当該受託している複数の適用共同住宅が防火管理者としての職務を遂行することができる範囲にあると認められるときは,当該管理会社の同一の者をそれぞれの適用共同住宅の防火管理者として選任(以下「重複選任」という。)することかできるものとする,

この場合において,適用共同住宅が特殊な形態の共同住宅である場合にあっては,重複選任できないものとする。

⑵ その他重複の賃貸住宅を所有する者が,防火管理者を兼任するときにあっても,前⑴の規定に準じて取り扱って差し支えないものとする。

4 乙種防火管理者の選任

 適用共同住宅(特殊な形態の共同住宅を除く。)のうち,消防用設備等の運用基準(昭和63年12月26日付け発消指第1358号)基準7 共同住宅等に係る消防用設備等の取扱いに関する基準の規定によりスプリンクラー設備,屋内消火栓設備又は自動火災報知設備の取扱いについて特例の適用を受けたものにあっては,甲種防火対象物であっても政令第3条第1項第2号イに掲げる者を防火管理者として選任することができるものとする。

第5 防火管理者の選任

 適用共同住宅のうち,特殊な形態の共同住宅にあっては,第4,1及び2の規定に基づき選任された防火管理者を常駐させるものとする。この場合において,当該防火管理者を当該共同住宅に常駐させることが困難な場合にあっては,当該防火管理者の職務を代行できる者(政令第3条第1項第2号イ又はロに該当する者に限る。)を当該共同住宅に常駐させるものとする。

第6 防火管理業務の委託及び受託に関する防火管理上の責任

 防火管理業務を委託している共同住宅において,その防火管理上生じる責任については,次のように取り扱うものとする。

⑴ 管理会社の従業員の責任

防火管理者として選任された管理会社の従業員は,自らの権限に基づき可能な限りの措置を講じるとともに,管理権原者に対して必要な要請等を行い,確実に防火管理業務を行わなければならない,

⑵ 管理会社の責任

管理会社は,民事上の受託契約に基づき委託を受けた防火管理に関する業務を遂行する責任を負うほか,防火管理者として選任された従業員が適正に防火管理業務を遂行するよう指示を与えるとともに,当該従業員が防火管理業務を十分に行うことができる支援体制を確立しなければならない。

⑶ 管理権限者の責任

管理権原者は,管理会社の従業員を防火管理者として選任した場合にあっては,当該従業員から要請された防火管理上の必要な措置について的確に対処し,総合的な防火管理を行わなければならない。

第7 適用共同住宅において防火管理者が実施する防火管理業務

適用共同住宅において防火管理者が実施する防火管理業務は,次に定めるところによるものとする。

⑴ 消防計画の作成

消防計画の作成に当たっては,次によることとし,その内容について各居住者に周知徹底するものとする。

ア 共同住宅全体にわたる消防用設備等の点検及び整備,避難施設等の維持管理,消防機関との連絡等を中心に当該共同住宅において特に必要と認められる実効性のある事項について定めるものとする。

イ 自衛消防の組織に関することについては,当該共同住宅の実態に応じて,常駐している防火管理者及びその職務を代行する者等火災時に確実に対応が期待できる者について組織し,その行動を定めることで差し支えないものとする。

ウ 防火上必要な教育に関することについては,当該共同住宅に設置されている消防用設備等の設置場所及び使用方法,避難経路等の周知について定めることで差し支えないものとする。

エ 防火管理業務を委託している共同住宅にあっては,その委託状況を防火管理業務の委託状況表により明確にするものとする。

オ 特殊な形態の共同住宅の消防計面にあっては,前アからエまでの規定によるほか,当該共同住宅に常駐する防火管理者及びその職務を代行する者(以下「防火管理者等」という。)の氏名を明記するものとする。

⑵ 消火,通報及び避難の訓練の実施

  消火,通報及び避難の訓練の実施については,次によるものとする。

ア 消防計画に定められた自衛消防組織による訓練を実施するものとする。

イ 自衛消防組織に位置付けられていない居住者については,当該共同住宅に設置されている消防用設備等の設置場所及び使用方法,避難経路等の周知を行い,防火意識の高揚を図ることで差し支えないものとする。

ウ 共同住宅が存する地域において,自主防災組織,町内会,自治会等が訓練を実施するときは,努めて参加するよう呼びかけるものとする。

エ 特殊な形態の共同住宅の防火管理者等にあっては,前アからウまでの規定によるほか火災等災害が発生した場合に居住者に対して情報伝達及び避難誘導が的確に行えるよう,消防計面に基づき日ごろから訓練を実施するとともに,居住者に対して,避難経路,火災等災害発生時の対応行動等を記載したパンフレットを各室に備え付けたり,避難経路等を広報板に明示するなどにより周知徹底を図るものとする。

⑶ 火気の使用又は取扱いに関する監督

ア 防火管理者は,共用室・共用部分について火気の使用又は取扱いに関する監督を行うものとする。

イ 各住戸内の火気の使用又は取扱いについては,それぞれの居住者の責任において実施させるものとし,防火管理者は,居住者に対してそれぞれ住戸内の火気管理の責任者であることを認識させるとともに,出火防止対策等の教育や防火意識の高揚を図るものとする。

ウ リゾートマンションにおいて,各住戸部分の鍵の管理が所有者等により一括管理されている場合にあっては,当該住戸部分についても防火管理者等の防火管理の範囲とし,適切な防火管理を行うものとする。

共同住宅における防火管理体制の指導指針 (別記様式)

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お問い合わせ先

京都市 消防局予防部予防課

電話:075-212-6672

ファックス:075-252-2076