高度地区,斜線制限,容積率及び建ぺい率について

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2016年12月1日

高さ規制(高度地区,斜線制限)

京都市都市計画制限のあらまし

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容積率

容積率は建築物のボリュームを制限するための数値で,

延床面積/敷地面積×100(%)

という式で表されます。

(1)容積率の制限
容積率は,都市計画によって定められた最高限度のほかに,敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合,その幅員によっても規制されます。
住居系の用途地域の場合,前面道路の幅員のメートル数に0.4を掛けた割合,その他の用途地域の場合,前面道路の幅員のメートル数に0.6を掛けた割合以下でなければなりません。用途地域ごとに都市計画で定められた割合と,前面道路の幅員により計算された割合のうち,小さい方がその敷地の容積率となります。

容積率の説明図

この敷地の用途地域が住居系の場合
前面道路幅員によって決まる容積率は 4m×0.4=1.6 つまり160%ですから都市計画で定められた容積率200%と比較して小さい方の160%がこの敷地の容積率になります。

この敷地の用途地域が住居系以外の場合
前面道路幅員によって決まる容積率は 4m×0.6=2.4 つまり240%ですから都市計画で定められた容積率200%と比較して小さい方の200%がこの敷地の容積率になります。

(2)容積率の緩和
制限とは反対に緩和の規定もあります。

1 自動車車庫など自動車や自転車の停留又は駐車のための専用の施設に使用される場合は,その建築物の床面積の合計の5分の1を限度に,その誘導のための部分も含めた面積を,容積率の計算の基礎となる床面積に含めません。

2 建築物の地階を住宅に使用される場合は,その建築物で住宅に利用されている部分の床面積の合計の3分の1を限度に,容積率計算の基礎となる床面積に含めません。

地階のある住宅の容積率緩和の説明図
容積率計算の基礎となる床面積はどちらも120㎡となります。

地階についての説明図

3 建築物の敷地が,幅員15m以上の道路(「特定道路」といいます。)から70m以内にあって,前面道路の幅員が6m以上12m未満の場合は,特定道路からの延長に応じて前面道路の幅員は加算されたものとなります。
(計算式)

計算式
特定道路による容積率緩和の説明図

4 共同住宅において使用される廊下,エントランスホール,エレベーターホールや階段(これに代わるスロープを含む。)などの供用部分の床面積を,容積率の計算の基礎となる床面積に含めません。

共同住宅の容積率緩和の説明図

建ぺい率

建ぺい率とは建築物が敷地をおおっている割合のことで

建築面積/敷地面積×100 (%)

という式で表されます。


(1)計算の基準と表示の方法
 建築基準法に基づいて計算される建築物の大きさは,すべて柱や壁の中心(壁心)(1m以上のひさしなどはその先端から1m後退した線までの部分)で計算しますので,もし建物の外まわりが敷地いっぱいになっても,建ぺい率が100%になることはありません。

(2)建ぺい率の緩和
 近隣商業地域及び商業地域内で,かつ,防火地域内にある耐火建築物,巡査派出所,公共用歩廊などの公益上必要な建築物,公園,広場などの内にあり,安全上,防火上などの支障のない建築物については,建ぺい率の制限はありません。
 次に掲げる要件に該当する場合は,指定されている建ぺい率にそれぞれ10%が加算される(両方満たしていれば20%加算される)緩和規定があります。

1 一定の条件を満たした2つ以上の道路に接する敷地に建築物を建築する場合
  条件は京都市建築基準法施行細則第15項で示されています。またそのうち敷地が2つの道路の角にある場合の     条件については「京都市建築法令実務ハンドブック(質疑応答編 3-9, 3-10)」もご覧ください。
2 近隣商業地域及び商業地域以外の用途地域で防火地域内に耐火建築物を建築する場合

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お問い合わせ先

京都市 都市計画局建築指導部建築審査課

電話:075-222-3616

ファックス:075-212-3657