駐車場問題への対応

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2010年4月23日

管理について

 

 

 現代の日本において,自動車は欠かせない交通手段です。しかしながら,すべてのマンションにおいて十分な数の駐車場が確保されているわけではありません。そのため,駐車場をめぐってしばしばトラブルが起きることがあります。
 1999年の建設省(当時)の全国調査では,全国平均では駐車場の充足率は51.4%となっており,1993年の調査時の37.3%から大きく増加しています。自治体によっては全戸数分の駐車場設置を義務付けているところもあります。

駐車場の権利形態

 マンションの駐車場は現在様々な権利形態があります。最も多いのは,管理組合と使用契約(賃貸契約)を締結するという形態です。標準管理規約はこの形態を定めています。
 他には,最近は少なくなりましたが,共用部分に専用使用権を設定しているところがあります。建物内の駐車場については,専有部分として分譲されている場合もあります。また,望ましい形態ではありませんが,分譲会社が専用使用権を持っており,これを区分所有者に貸している例もあります。

 

駐車場専用使用権を購入時に販売している場合

 分譲業者が共用部分に専用使用権を設定し,これを特定の購入者に有償で販売している場合に,問題になる場合がしばしばあります。
 分譲業者は,共用部分の持分を,専有部分や敷地利用権と一体であるとして分譲しているにもかかわらず,共用部分に専用使用権を設定して有償で販売するとすれば,二重に売買して利益を得たことになるのではないかという見解があります。また,専用使用権を持たない区分所有者も,駐車場部分の公租公課も負担しているというのは不公平ではないかという問題もあります。この駐車場専用使用権分譲は,旧建設省が望ましい分譲方法ではないと通達し,また最高裁も好ましくないと言いながら,公序良俗違反であるとまでは言えないと判決しているため,未だに後を絶ちません。

 

専用使用権について

 購入するときには注意しなくてはならないポイントの一つです。と言うのは,専用使用権は,いったん無条件に設定されてしまうと,その権利を剥奪することは大変困難になるからです。管理規約の改正でその権利を剥奪・変更しようとしても,「特別の影響を及ぼすべきとき」はその権利者の承諾が必要になるからです(法31条1項)。また管理規約ではこの駐車場専用使用権が譲渡可能であるとしているものがあり,区分所有者でない者がこれを譲り受けて使用するという事態も考えられるからです。なお最高裁は,無償の駐車場専用使用権を有償化することについては,有償化の必要性及び合理性が認められ,かつ,設定された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には,専用使用権者は有償化を受忍すべきであり,有償化決議は「特別の影響を及ぼすべきとき」にはあたらないとしました。
 管理組合として専用使用権の設定という方式で駐車場を使用させる場合にも,専用使用権という言葉が一人歩きしないように,譲渡ができないこと,資格と区分所有者に限定されるなどの条件を設定しておくことが必要です。

 

ルールを考えるポイント

 専用使用権設定方式あるいは使用契約方式にしても,管理組合が駐車場の利用ルールを考えるには,どのような点に注意したら良いでしょうか。そもそもマンションの敷地や共用部分に設置されている駐車場は,これらの部分が本来区分所有者全員の共用であることから,その利用方法は基本的には「平等・公平であるべき」と考えられます。マンションによって様々な工夫がされています。

 

 例えば

 

  1. 一定期間に限定し順番で次の利用者を決める
  2. 区分所有権がある限りは利用できるが,空いた場合は抽選で次の利用者を決める
  3. 区分所有権があるだけでなく居住していることも利用条件とする

 

 などです。

 

 建設省の前記の調査では,区分所有権の存続期間中は使用できるとしているマンションが76.8%,一定期間ごとに使用者を選定し直すマンションが9.9%といった結果が報告されています。

 

利用料金の設定

 利用の料金について,周辺の駐車場の水準とするか,それより低額にするかということも管理組合によって考え方が分れています。低額に利用できると言うことは公平性の観点からすると問題ですが,利用できる機会が公平であれば問題はないことになります。なお気を付ける必要があるのは機械式駐車場の料金設定です。機械式駐車場はメンテのコストや将来の更新に予想外の費用がかかりますから,このコストも含めた料金設定をしなくてはなりません。

 

 


 

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